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Schrottimmobilien: Pech, fehlerhafte Anlageberatung oder Täuschung?
Viele Anleger haben zu Anlagezwecken oder zur Altersvorsorge Immobilien, Immobilienanteile oder offene Immobilienfonds erworben. Aus heutiger Sicht sind viele Anlagen unrentabel. Zahlreiche Objekte wurden unter Vorspiegelung falscher Tatsachen verkauft. Aber nicht jedes Geschäft, ist angreifbar. Der Immobilienmarkt unterliegt erheblichen Schwankungen. Nchfolgend daher einige Anmerkungen.
1. Aktuelle Entscheidungen bezüglich Fehlberatungen bei Immobilienfonds
1.1. Fehlberatung beim Erwerb
Der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im April 2014 in zwei Verfahren mit der Haftung einer Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds befasst.
Die klagenden Anlegerinnen erwarben im März 2008 nach Beratung durch die beklagte Bank jeweils Anteile an einem offenen Immobilienfonds. Die Fondsgesellschaft setzte im Oktober 2008 die Rücknahme der Anteile gemäß § 81 InvG a.F. (jetzt § 257 KAGB) aus.
Die Klägerinnen wurden in den Beratungsgesprächen nicht auf das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme hingewiesen. Sie klagten auf Schadensersatz das investierte Kapital unter Abzug eines erzielten Veräußerungserlöses bzw. erhaltener Ausschüttungen.
Eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, muss den Anleger ungefragt über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären. Kennzeichnend für regulierte Immobilien-Sondervermögen ist, dass die Anleger gemäß § 37 InvG aF (jetzt § 187 KAGB) ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit liquidieren, d. h. zu einem im Gesetz geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können.
1.2. Aufklärung über Liquiditätsrisiko
Die in § 81 InvG aF geregelte Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen, stellt ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko dar, über das der Anleger informiert sein muss, bevor er seine Anlageentscheidung trifft. Ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend ist, spielt für die Aufklärungspflicht der Bank keine Rolle.
Anleger können ihre Anteile an einem offenen Immobilienfonds zwar auch während einer Aussetzung der Anteilsrücknahme weiterhin an der Börse veräußern. Dies stellt angesichts der dort möglichen Beeinflussung des Preises durch spekulative Elemente aber kein Äquivalent zu der Möglichkeit dar, die Anteile zu einem gesetzlich geregelten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurück zu geben.
Auf die Frage, ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme den Interessen der Anleger dient, kommt es für die Aufklärungspflicht der Bank nicht an. Die vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme soll der Gefahr einer wirtschaftlich nicht sinnvollen Verwertung des Fondsvermögens in einer Krisensituation vorbeugen. Da die Aussetzung jedoch dem Liquiditätsinteresse der Anleger entgegensteht, ist hierüber vor der Anlageentscheidung aufzuklären.
1.3. Nachträgliche Aufklärung und Ursächlichkeit
Da das Berufungsgericht in der Sache XI ZR 477/12 zu den Fragen, ob die Klägerin durch eine schriftliche Kundeninformation zeitnah über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme informiert wurde und ob die zu unterstellende Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten für die Anlageentscheidung der Klägerin ursächlich war, keine abschließenden Feststellungen getroffen hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen., BGH, Urteile vom 29. April 2014 – XI ZR 477/12 und IX ZR 130/13.
2. Ex-ante Blickwinkel ist maßgeblich, ob es eine Fehlberatung war!
Die Bewertung und Empfehlung eines Anlageobjekts durch ein Kreditinstitut muss ex ante betrachtet vertretbar sein. Das Risiko, dass sich eine aufgrund anleger- und objektgerechter Beratung getroffene Anlageentscheidung im nachhinein als falsch erweist, trägt der Kunde,
BGH, Urteil vom 21. 3. 2006 - XI ZR 63/ 05; OLG Frankfurt am Main.
Die Klägerin begehrte Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung in Anspruch.
Sie erwarb Immobilienfondsanteile, die sämtlich von einer Fondsgesellschaft des D.-verbandes emittiert worden waren. Im vom BGH entschiedenen Fall wurde die Schadensersatzklage gegen die Beklagte wegen positiver Vertragsverletzung abgewiesen.
Maßgeblich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist, was aus damaliger Sicht (ex ante) beim Kauf unter Zugrundlegung der damaligen Verhältnisse und Aussichten, die Fondsanteile für einen Wert und Perspektiven hatten. Es ist nicht von Bedeutung, dass unter heutigen Gesichtspunkten, diese Fondsanteile viel weniger oder fast nichts wert sind.
Chancen für Klagen bestehen daher dann, wenn auch unter damaligem Blickwinkel die Geldanlage schon viel weniger wert war oder wertlos.
Das Gericht hat in vorliegendem Fall Folgendes entschieden:
- Es ist zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen.
- Es bestanden keine dauernden Überwachungs- und Beratungspflichten der Beklagten hinsichtlich der erworbenen Wertpapiere.
- Es kommt ein neuer Beratungsvertrag zustande, als sich der Kläger bei der Beklagten erkundigte, ob ein Verkauf der Anteile ratsam sei, und die Beklagte ihm riet, die Papiere zu halten.
- Inhalt und Umfang der Beratungspflichten hängen von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Beratung muss anleger- und objektgerecht sein (BGHZ 123, 126).
- Maßgeblich sind einerseits der Wissensstand, die Risikobereitschaft und das Anlageziel des Kunden und andererseits die allgemeinen Risiken, wie etwa die Konjunkturlage und die Entwicklung des Kapitalmarkts, sowie die speziellen Risiken, die sich aus den besonderen Umständen des Anlageobjekts ergeben.
- Die Aufklärung des Kunden über diese Umstände muss richtig und vollständig zu sein (BGH, Urteil vom 9. Mai 2000 - XI ZR 159/99)
- Die Bewertung und Empfehlung eines Anlageobjektes muss unter Berücksichtigung der genannten Gegebenheiten ex ante betrachtet lediglich vertretbar sein (Nobbe, in: Horn/ Schimansky, Bankrecht 1998 S. 235, 248).
- Das Risiko, dass sich eine Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, trägt der Kunde (BGH, Urteil vom 4. Februar 1987 - IVa ZR 134/ 85). Auch Börsentipps liegen nicht im Rahmen der vertraglichen Haftung einer Bank für Rat und Auskunft (BGH, Urteil vom 18. Juni 1971 - I ZR 83/ 70).
3. Welche Fragen spielen für eine Rückabwicklung und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen eine Rolle?
- Mangelhafte Widerrufsbelehrung?
- Hat Anleger von diesem Widerrufsrecht Gebrauch gemacht?
- Liegt Realkreditvertrag vor?
- Liegen nichtige Vollmachten vor?
- Gibt es eine arglistige Täuschung?
- Gibt es einen Formmangel gemäß §§ 4,6 VerbrKrG
- Liegt eine Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten vor?
- Gibt es eine Geschäftsunerfahrenheit des Kunden?
- Hat die kreditgebende Bank einen Wissenvorsprung?
- Liegen besondere Gefährdungstatbestände vor?
- Enthält der Verkaufsprospekt Unrichtigkeiten und Widersprüche?
- Wurde auf Ausfallrisiken hingewiesen?
- Wurde auf besondere Risiken hiingewiesen?
4. Arglistige Täuschung?
Der Bundesgerichtshof (11. Zivilsenat) hat erstmals mit seinem Urteil vom 05.07.2011 eine Haftung der Bank für eine arglistige Täuschung des Vermittlers bejaht (XI ZR 342/10).
Ein vorangegehendes Urteil des OLG Köln wurde bestätigt.
Der HVB (Hypovereinsbank/Unicredit) wurde eine Falschaufklärung eines Vermittlers wegen zu erzielender Mieteinnahmen zugerechnet und führte dazu, daß die Bank keine Darlehensansprüche mehr hat. Hätte der Kläger auf Schadensersatz geklagt, so hätte dieser dem Käufer der überteuerten Immobilie zugesprochen werden müssen.
Für Fragen stehen wir gerne zur Verfügung.
Hermann Kulzer
Fachanwalt
Master of business adminsitration
Wirtschaftsmediator
Dresden, Berlin
kulzer@pkl.com
0351 8110233
Gesetze:
§ 81 InvG a.F. (in der bis zum 7. April 2011 gültigen Fassung)
Verlangt der Anleger, dass ihm gegen Rückgabe des Anteils sein Anteil am Immobilien-Sondervermögen ausgezahlt wird, so kann die Kapitalanlagegesellschaft die Rückzahlung bis zum Ablauf einer in den Vertragsbedingungen festzusetzenden Frist verweigern, wenn die Bankguthaben und der Erlös der nach § 80 Abs. 1 angelegten Mittel zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung nicht ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen. Reichen nach Ablauf dieser Frist die nach § 80 Abs. 1 angelegten Mittel nicht aus, so sind Vermögensgegenstände des Sondervermögens zu veräußern. Bis zur Veräußerung dieser Vermögensgegenstände zu angemessenen Bedingungen, längstens jedoch ein Jahr nach Vorlage des Anteils zur Rücknahme, kann die Kapitalanlagegesellschaft die Rücknahme verweigern. Die Jahresfrist kann durch die Vertragsbedingungen auf zwei Jahre verlängert werden. Nach Ablauf dieser Frist darf die Kapitalanlagegesellschaft Vermögensgegenstände des Sondervermögens beleihen, wenn das erforderlich ist, um Mittel zur Rücknahme der Anteile zu beschaffen. Sie ist verpflichtet, diese Belastungen durch Veräußerung von Vermögensgegenständen des Sondervermögens oder in sonstiger Weise abzulösen, sobald dies zu angemessenen Bedingungen möglich ist. Belastungen und ihre Ablösung sind der Bundesanstalt unverzüglich anzuzeigen.
§ 257 KAGB
(1) Verlangt der Anleger, dass ihm gegen Rückgabe des Anteils sein Anteil am Immobilien-Sondervermögen ausgezahlt wird, so hat die AIF-Kapitalverwaltungs-gesellschaft die Rücknahme der Anteile zu verweigern und auszusetzen, wenn die Bankguthaben und der Erlös der nach § 253 Absatz 1 angelegten Mittel zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung nicht ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen. Zur Beschaffung der für die Rücknahme der Anteile notwendigen Mittel hat die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft Vermögensgegenstände des Sondervermögens zu angemessenen Bedingungen zu veräußern.
§ 37 InvG a.F. (in der bis zum 7. April 2011 gültigen Fassung)
(1) Jeder Anleger kann verlangen, dass ihm gegen Rückgabe des Anteils sein Anteil an dem Sondervermögen aus diesem ausgezahlt wird; die Einzelheiten sind in den Vertragsbedingungen festzulegen.
§ 187 KAGB
(1) Die Anleger des übertragenden Sondervermögens und des übernehmenden Sondervermögens oder EU-OGAW haben das Recht, von der Kapitalverwaltungsgesellschaft Folgendes zu verlangen:
1.die Rücknahme ihrer Anteile ohne weitere Kosten, mit Ausnahme der Kosten, die zur Deckung der Auflösungskosten einbehalten werden, oder
http://www.insoinfo.de |
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