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| 26.09.2012 |
Kündigungsmöglichkeit nach Erwerb eines Mietgrundstücks aus Insolvenzmasse |
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Zur Erleichterung der Veräußerung von Mietgrundstücken aus der Insolvenzmasse, sieht das Gesetz in § 111 InsO ein Sonderkündigungsrecht der Erwerbers gegenüber Mietern eines solchen Grundstücks vor. Das Sonderkündigungsrecht kann ungeachtet der im Mietvertrag vereinnarten Vertragsdauer und Kündigungsfristen ausgeübt werden.
§ 111 InsO regelt Folgendes:
"Veräußert der Insolvenzverwalter einen unbeweglichen Gegenstand oder Räume, die der Schuldner vermietet oder verpachtet hatte, und tritt der Erwerber anstelle des Schuldners in das Miet- oder Pachtverhältnis ein, so kann der Erwerber das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist."
Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind im BGB geregelt. Im Fall der Vermietung von Gewerberäumen bestimmt § 580 a Abs. 4 i.V.m. Abs. 2 BGB, dass bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig ist. Im Falle von Wohnraummietverhältnissen hat die Kündigung gemäß § 573 d Abs. 2 BGB grundsätzlich spätestens zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats zu erfolgen.
Das Sonderkündigungsrecht steht dem Erwerber nach § 111 InsO nur zu, wenn die Kündigung zum ersten Termin erfolgt, zu dem er Erwerber zur Kündigung nach dem Gesetz berechtigt ist. Hierin besteht ein Unterschied zum Kündigungsrecht des Insolvenzverwalters, der nach § 109 BGB das Sonderkündigungsrecht während der gesamten Verfahrensdauer ausüben darf. Die Kündigungsberechtigung des Erwerbers tritt mit dem Abschluss des Eigentumserwerb ein, was grundsätzlich mit nach Auflassung erfolgter Eintragung im Grundbuch der Fall ist.
Das kann für den Erwerber problematisch sein, da er auf den Zeitpunkt der Eintragung keinen Einfluss hat. Er ist aber verpflichtet, sich zeitnah darüber zu informieren, ob und wann die Voraussetzungen zur außerordentlichen Kündigung nach § 111 InsO vorliegen. Unter Umständen kann das Sonderkündigungsrecht auch noch zu einem späteren Zeitpunkt ausgeübt werden, wenn der Erwerber nachweist, dass ihm die Kündigung zum ersten Termin auch bei Beachtung der erforderlichen Sorgfalt nicht möglich war. Dem Erwerber ist eine den Umständen nach angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist einzuräumen.
Kennt der Erwerber das Mietverhältnis nicht, so wird ihm der ab Erlangung der Kenntnis nächstmögliche Termin zugebilligt.
Dem gekündigten Mieter steht ein Schadensersatzanspruch gemäß § 109 InsO analog (a.A. §§ 275, 280, 283 BGB) zu, wenn er durch die vorzeitige Kündigung einen Schaden erlitten hat. Unstreitig besteht ein Schaden in der Mietdifferenz, falls ein gleichwertiges Objekt teurer sein sollte. Nach teilweise vertretener Auffassung unterliegen dem Schadensersatzanspruch aber auch Umzugskosten, entgangener Gewinn, Aufwandsersatz für nutzlos getätigte Investitionen und sonstige infolge der vorzeitigen Kündigung eingetretene Schäden. Nach herrschender Meinung ist der Schadensersatzanspruch lediglich Insolvenzforderung (a.A. Masseverbindlichkeit. Der Erwerber haftet dagegen nicht für Schäden infolge der Ausübung des Sonderkündigungsrechts.
Neben dem Sonderkündigungsrecht stehen dem Erwerber aber auch alle sonstigen Kündigungsmöglichkeiten, die der Vertrag oder das Gesetz für das Mietverhältnis vorsehen zu. Gemäß § 566 Abs.1 BGB tritt der Erwerber von Gesetzes wegen in das bestehende Mietverhältnis ein. Beispielsweise darf der Erwerber nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a oder b BGB das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter mit der Entrichtung zweier aufeinanderfolgender Mieten oder einem nicht unerheblichen Teils der Miete, der den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt, in Verzug gerät.
Zu Fragen im Zusammenhang mit Insolvenzrecht beraten wir sie gern.
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| Verfasser: Susanne Hase |
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