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29.02.2020 Teilungsversteigerung als Chance zur Auseinandersetzung von Gemeinschaften
Information 1. Die Teilungsversteigerung ist eine Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Diese Möglichkeit besteht immer dann, wenn die einvernehmliche Auseinandersetzung nicht möglich ist oder scheitert.

2. Zweck
Die Teilungsversteigerung ist die zwangsweise Auseinandersetzung einer bestehenden Gemeinschaft an einem Grundstück.

3. Auseinandergesetzt werden können durch Teilungsversteigerung:
  • Bruchteilsgemeinschaften
  • Erbengemeinschaften
  • Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaften).
4. Ziel der Teilungsversteigerung:
Umwandlung Grundbesitz in Geld

5. Spätere Aufteilung
Die Aufteilung des Erlöses kann später, also nach der Versteigerung, - notfalls streitig entschieden werden.

6. Ablauf
Der Ablauf der Teilungsversteigerung entspricht im Wesentlichen denselben Regeln wie die Zwangsversteigerung.

7. Kosten
Der Antragsteller trägt die Kosten der Anordnung.
Die Höhe der Kosten ist abhängig vom Wert des Grundstücks und der Anzahl der durchzuführenden Termine. In der Regel berechnet das Gericht zwei Vorschüsse in Höhe von ca. 1.000 - 1.500 € für die Erstellung des Gutachtens und einen Vorschuss vor Bestimmung des ersten Versteigerungstermins.
Für den Fall, dass der Zuschlag erteilt wird, werden die Verfahrenskosten vorab aus dem Erlös entnommen; geleistete Vorschüsse werden wieder zurückerstattet.

8. Teilungsversteigerungsantrag / notwendige Angaben
  • Eigentümerstellung muss sich entweder aus dem Grundbuch ergeben oder
  • Erbfolge ist nachzuweisen (Ausfertigung des Erbscheins oder Testament oder Erbvertrag)
  • Eröffnungsprotokoll.
9. Einleitung des Verfahrens
Das Gericht ordnet die Versteigerung durch Beschluss an und lässt im Grundbuch einen Vermerk eintragen. Alle im Grundbuch eingetragenen Berechtigten müssen informiert werden.

10. Einstellungsantrag
Eine Einstellung ist auf Antrag möglich gem. § 180 Absatz 2 oder 3 ZVG.
Der Einstellungsantrag ist begründet, wenn bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Beteiligten die Zwangsversteigerung zu diesem Zeitpunkt nicht angemessen ist.
Die Einstellung ist auf die Dauer von bis zu 6 Monaten möglich und kann einmal wiederholt werden.
Sie dient in der Regel nicht der Verhinderung der Versteigerung, sie gewährt nur Aufschub und ist auf besondere Ausnahmefälle beschränkt.

11. Beitritt zum Verfahren
Jeder Teilhaber kann dem Verfahren beitreten und somit selbst in die Position des „Antragstellers“ wechseln. Hierzu wird regelmäßig ein Sachverständiger mit der Bewertung des Objekts vom Gericht beauftragt.
Auch ein Gläubiger kann in einem bestimmten Fall die Teilungsversteigerung beitreten.

12. Ablauf
12.1. Schätzung
Die Kosten für diese vom Gericht veranlasste Schätzung betragen ca. 1.000 Euro - 2.500 Euro  je nach Größe des Objekts und Aufwand des Sachverständigen.
Diese Kosten können vermieden werden, wenn bereits ein Gutachten neueren Datums vorliegt und sich die Beteiligten auf die Verwendung dieses Gutachtens verständigen.

12.2. Verkehrswertfestsetzung
Das Gericht setzt einen Verkehrswert fest.
Erst nach der Rechtskraft des Verkehrswertfestsetzungsbeschlusses kann ein Versteigerungstermin bestimmt werden.

12.3. Terminierung
Ein erster Termin findet oft erst Monate nach Anordnung statt, je nach Anzahl der zu terminierenden Verfahren. Die Terminsbestimmung muss den Beteiligten 4 Wochen vor dem Termin zugestellt werden.
Die Terminsbestimmung sind im Internet veröffentlicht.

13. Belastungen im Grundbuch
In der Teilungsversteigerung bleiben in der Regel alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen bestehen und müssen vom Ersteher übernommen werden; ob den Rechten noch eine Forderung zugrunde liegt, spielt keine Rolle.
Problem: Je höher die Belastung, desto geringer die Erfolgsaussicht der Versteigerung.

14. Bieter und Sicherheiten für Gebote

Die Teilungsversteigerung ist öffentlich.
Jeder kann mitbieten, auch die Miteigentümer.
Ein Miteigentümer muss für ein eigenes Gebot keine Sicherheit leisten, wenn ihm ein Grundpfandrecht zusteht, das aus dem Bargebot eine Zuteilung bekäme.

Der Erblasser kann bestimmen, dass nur bestimmt Personen mitbieten können (§ 2044 BGB). Aber auch die an der Gemeinschaft beteiligten Personen können vereinbaren, dass Außenstehende nicht mitbieten können. In beiden Fällen sind von Dritter Seite abgegebene Gebote als unzulässig abzuweisen (§ 71 Abs. 1 ZVG).

Wortlaut des § 71 ZVG:
(1) Ein unwirksames Gebot ist zurückzuweisen.
(2) Ist die Wirksamkeit eines Gebots von der Vertretungsmacht desjenigen, welcher das Gebot für den Bieter abgegeben hat, oder von der Zustimmung eines anderen oder einer Behörde abhängig, so erfolgt die Zurückweisung, sofern nicht die Vertretungsmacht oder die Zustimmung bei dem Gericht offenkundig ist oder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde sofort nachgewiesen wird.

15. Grenzen
In der Teilungsversteigerung gilt in der Regel nur die 50%-Grenze, da es für die 70%-Grenze wegen der zumeist bestehen bleibenden Grundpfandrechte an einem antragsberechtigten Gläubiger mangelt.

16. Mietverträge
Der Ersteher tritt wie beim Kauf in bestehende Miet- und Pachtverträge ein.

17. Kein Sonderkündigungsrecht
Ein Sonderkündigungsrecht außerhalb der vertraglichen Kündigungsfristen gibt es nicht.

18. Zuschlag an Miteigentümer
Wird einem Miteigentümer der Zuschlag erteilt, muss er das gesamte Meistgebot zahlen.
Welcher Teil ihm davon selbst zustehen würde, ist durch das Gericht nicht zu entscheiden.
Bei der Berechnung der Kosten für den Zuschlag wird ihm jedoch sein bisher schon gehörender Anteil angerechnet.

19. Erlösverteilung
Im Verteilungstermin werden aus dem Erlös zunächst die Gerichtskosten, Gerichtskostenvorschüsse der Parteien und ggfs. rückständige öffentliche Grundstückslasten (wie z.B. Grundsteuer) entnommen. Danach werden ggfs. bestehende Ansprüche von Gläubigern nach der Rangfolge des § 10 ZVG befriedigt.
Erklärungen sind entweder vor dem Verteilungstermin schriftlich oder spätestens im Verteilungstermin zu Protokoll des Gerichts abzugeben. Sollte bis zum Verteilungstermin keine Einigung erzielt werden, so wird der Übererlös bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt für alle bisherigen Teilhaber gemeinsam, bis übereinstimmende Erklärungen vorliegen oder ein gerichtliches Urteil eingereicht wird, welches diese ersetzt.

20. Versteigerung Miteigentumsanteil / Sonderfall
Die Versteigerung eines Miteigentumanteils ist möglich.
Hier bestehen besondere Chancen und Risiken- je nachdem von welcher Seite man es betrachtet.
Beispiel: Der Ehemann hat einen Zugewinnausgleichanspruch tituliert und zur Sicherung eine Sicherungshypothek im Grundbuch (auf ihrer Hälte) eintragen lassen.
Er betreibt die Zwangsvollstreckung in diese Hälfe.
Welche Rangfolge haben hier Zwangsvollstreckung und Teilungsversteigerung?

Der Wortlaut des Gesetzes: § 864 (Gegenstand der Immobiliarvollstreckung)

(1) Der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen außer den Grundstücken die Berechtigungen, für welche die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften gelten.
(2) Die Zwangsvollstreckung in den Bruchteil eines Grundstücks oder einer Berechtigung der im Absatz 1 bezeichneten Art ist nur zulässig, wenn der Bruchteil in dem Anteil eines Miteigentümers besteht oder wenn sich der Anspruch des Gläubigers auf ein Recht gründet, mit dem der Bruchteil als solcher belastet ist.

Die Chancen und Risken hier näher zu erläutern, sprengt diesen Rahmen.

21. Musterantrag für Antrag auf Teilungsversteigerung gem. § 180 ZVG


der Frau Alisia Musterfrau, X Straße 12, 01328 Dresden -Antragstellerin

-Verfahrensbevollmächtigter:Rechtsanwalt Hermann Kulzer, Glashütterstraße 101a, Dresden

Namens und im Auftrag der Antragstellerin beantrage ich die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Erbengemeinschaft an dem im Grundbuch von Dresden ...eingetragenen Grundbuchblatt ...., Flur-Nr. .........., ........X Straße Nr..

Die auf mich lautende Vollmacht liegt in der Anlage bei.
Begründung:
1. Miterbenstellung
Die Beteiligten sind Miterben zu je .... nach dem am .........verstorbenen Xaver Mustererblasser,  gebohren am  ............, zuletzt wohnhaft in ........

2. Eintragungen im Grundbuch
Aufgrund des Testaments vom ..... und der Eröffnungsniederschrift vom  .....unter Aktenzeichen des Amtsgerichts Dresden, Az VI .... wurden die Beteiligten am ......... in das Grundbuch als Miteigentümer in Erbengemeinschaft eingetragen.
Beweis: beglaubigte Grundbuchauszüge vom .....-Anlage 1

3. Grund der Teilungsversteigerung
Eine Einigung über die Verwertung des Immobilieneigentums unter den Miterben konnte trotz Bemühungen der Antragstellerin nicht erzielt werden.
Weitere Angabe der Vorkommnisse und Gründe......
......

Die Antragsgegner haben diese Vorschläge abgelehnt.
Eine Realteilung kommt nicht in Betracht.
Die zwangsweise Versteigerung ist daher geboten.
Zur Vorbereitung der Erbauseinandersetzung soll der Grundbesitz veräußert werden.

4. Teilungsanordnungen oder –beschränkungen
Eine Teilungsbeschränkung des Erblassers liegt nicht vor


Hermann Kulzer
Rechtsanwalt
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Verfasser: Hermann Kulzer, Rechtsanwalt, Fachanwalt
 
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