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02.02.2020 Risiko beim Immobilienkauf: Drama für einen Käufer durch die Insolvenz des Verkäufers: DAHER AUGEN AUF BEIM IMMOBILIENKAUF
Information Der Erwerb einer Immobilie ist in Deutschland eine sichere Sache. Glaubt man. 
Verkäufer und Käufer werden gesichert. Die Notare sind versiert und seriös. Sicherheit für den Käufer bietet die Auflassungsvormerkung, die zeitnah nach dem Kauf im Grundbuch eingetragen wird.
Nach Eintrag der Vormerkung kann eigentlich nichts mehr passieren.Wenn der Verkäufer allerdings in die Insolvenz gerät, sind innerhalb eines Insolvenzverfahrens Überraschungen möglich. Im schlimmsten Fall wird die Vormerkung gelöscht und der bezahlte Kaufpreis kann als Schaden zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
Ein solcher  Fall ist vom BGH so entschieden worden und soll die Risiken aufzeigen.
Urteil des Bundesgerichtshofs BGH Az.: IX ZR 457/99 10.05.2002: 

DER FALL: 

Ein Käufer "K" kaufte von einer GmbH "G"eine Eigentumswohnung, die noch zu errichten war.
Er zahlte als Kaufpreis mehr als 300.000 Euro.
Im Grundbuch erfolgte der Eintrag einer Auflassungsvormerkung. Bevor das Mehrfamilienhaus mit der Wohnung des K fertig gestellt wurde, geriet die G-GmbH in die Insolvenz.

Der Insolvenzverwalter verlangte die Löschung der Vormerkung, weil der Kaufvertrag nicht wirksam abgeschlossen wurde. Im Kaufvertrag gab es zwar eine "Baubeschreibung nebst Bauzeichnung", jedoch waren diese beiden Zusatzdokumente nicht notariell beurkundet. 

Beim Kauf einer noch zu errichtenden Wohnung gehört die Ausstattung der Wohnung für den Erwerber zu den wesentlichen Vertragselementen. Wenn diese nicht beurkundet wurden, ist der Kaufvertrag nichtig.

Rechtsfolge: Die Vormerkung im Grundbuch muss gelöscht werden.

Hatte der Käufer im vorliegenden Fall ein Zurückbehaltungsrecht, weil er den Kaufpreis bereits bezahlt hatte?

Nein, das normale Zurückbehaltungsrecht greift nicht im Insolvenzverfahren (für Kaufleute gibt es Sonderregelungen). 

Ergebnis?
Die Vormerkung nützt nichts- sie muss gelöscht werden. Ein Zurückbehaltungsrecht greift nicht.
Der Wohnungskäufer kann seine Forderung zur Tabelle anmelden und erhält allenfalls eine Quote.  

Verstößt es  nicht den Grundsätzen von Treu und Glauben, wenn der Insolvenzverwalter zu Gunsten der Masse die Wohnung behalten und verwerten darf und der Käufer den bezahlten Kaufpreis nicht zurückerhält?

Nein, entschied der BGH:

"Der Umstand allein, dass der Kläger zur Rückzahlung der ,Kaufpreisleistungen aus der Insolvenzmasse nicht in der Lage sein mag, macht sein Verlangen auf Grundbuchberichtigung nicht treuwidrig." 

Ist das ein Einzelfall? Nein, vgl. nachfolgenden Fall mit Leitsatz des Bundesgerichtshofs: 

BGH, Urteil vom 22. 1. 2009 – IX ZR 66/07; OLG Hamburg.

InsO § 55 Abs. 1 Nr. 2, § 103; BGB §§ 346, 883

Tritt der durch eine Vormerkung gesicherte Käufer nach Zahlung des Kaufpreises wegen eines Rechtsmangels von dem Grundstückskaufvertrag zurück und wird danach ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Verkäufers eröffnet, kann der Insolvenzverwalter von dem Käufer Bewilligung der Löschung der Vormerkung verlangen, ohne an ihn den Kaufpreis aus der Masse erstatten zu müssen.

 

 

DAHER AUGEN AUF BEIM IMMOBILIENKAUF. 


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Verfasser: HERMANN KULZER MBA FACHANWALT FÜR INSOLVENZRECHT
 
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