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12.02.2021 Miete im Lockdown: Streit um den Corona-Mietausfall: Gewerbeimmobilien in der Krise: - - - - - - - - - Erfolgreiches Verhandeln mit einem Sanierungsmoderator
Information Streit um Mietzahlungen wird auch in 2021 viele Gerichte oder Schlichter/Moderatoren/ Mediatoren beschäftigen.

Zwei öffentlich bekannte Streitigkeiten um Mietzahlungen gab es in den Fällen von  C&A und Adidas.

Die Frage war/ist: Wer muss dafür aufkommen, dass durch behördliche Entscheidungen Geschäfte stillstehen. Ohne Umsatz kann man nicht die volle Miete bezahlen- jedenfalls nicht lange.

Unter Verweis auf coronabedingte Geschäftsschließungen hatten C&A und Adidas die Mietzahlungen vollständig ausgesetzt. Der Sportkonzern erlitt allerdings einen hohen Imageschaden, weil ihm vorgeworfen wurde, seine Marktmacht ausnutzen zu wollen (Beispiel einer Kritik:  "Adidas erzielte 2019 2 Mrd Euro Gewinn. Der Vorstand verdiente über 22 Mio Euro. Da kann man erwarten, dass Gesetze nicht absichtlich falsch verstanden werden").
Im Fall von C&A mit dem Vermieter AugustinerBräu entschied das Landgericht München I unter Aktenzeichen 31 0 11516/20, dass eine Monatsmietrate von 1 Million Euro für das Modekaufhaus zumutbar sei.

Der Gesetzgeber hat Ende 2020 für Gewerbemieter eine Erleichterung beschlossen.

I. Gesetzliche Regelungshilfen 

Am 18. Dezember 2020 ist das Gesetz zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht beschlossen worden. Das Gesetz beinhaltet Regelungen zugunsten derjenigen, die für ihren Betrieb Grundstücke oder Geschäftsräume gemietet oder gepachtet haben und die diese aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können. 

Die vom Bundestag beschlossene Regelung zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) lautet: "Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen".

1. Störung der Geschäftsgrundlage
Es wird klargestellt, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in der besonderen Situation der COVID-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind. Diese Regelung soll die Verhandlungsposition insbesondere der Gewerbemieterinnen und -mieter stärken und appelliert damit zugleich an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien. 

§ 313 BGB lautet: "Haben sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann."

Die entscheidende Frage lautet: Hätten die Parteien den Miet/Pachvertrag zu anderen Bedingungen abgeschlossen, wenn sie von einer Corona-Pandemie gewusst hätten? 

2. Beschleunigung der Gerichtsverfahren
Zum anderen wurde für Fälle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, eine begleitende verfahrensrechtliche Regelung zur Beschleunigung der gerichtlichen Verfahren getroffen, damit schneller Rechtssicherheit erreicht werden kann. 

3. Pachtverhältnisse
Die Regelungen gelten entsprechend für Pachtverhältnisse.

II. Einzelfallprüfungen erforderlich

Rechtsfolge der Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB ist die Interessenabwägung im Einzelfall, denn die Partei des Miet/Pachtvertrags muss darlegen können, dass das Festhalten an dem unveränderten Vertrag für sie unzumutbar ist. 

Maßgebliche Prüfungspunkte der Unzumutbarkeit im Einzelfall sind: 

  • die konkrete wirtschaftliche Situation
  • der Umfang der tatsächlichen Umsatzeinbußen
  • die Höhe und der Zeitpunkt von staatlichen Hilfen 

FAZIT: Ob Mietzahlungen coronabedingt gestoppt oder reduziert werden können, muss in jedem Einzelfall geprüft werden: Gab es tatsächlich erhebliche Umsatzausfälle oder wurden diese z.B. durch das Onlinegeschäft kompensiert? Gab es für einen Umsatzausfall Ausgleichszahlungen des Staates? 
Wer vom Staat X Prozent Ausgleich erhielt oder erhält, kann die Miete/ Pacht nicht auf 0 Euro reduzieren.  

III. Verhandlungen/Sanierungsmoderation

Für die Vermieterseite und die Mieter/Pächterseite gilt daher: Kommunizieren und Verhandeln.
Mietnachlässe und/oder Stundungen sichern das Überleben vieler Gaststätten, Händler, Studios, Salons ua.. Sie sichern allerdings auch für die Vermieter künftige Einnahmen.

Was bringt es, wenn Tausende von Mietern die Räume wegen Geschäftsaufgabe verlassen müssen, die neuen möglichen Mieter sind nicht besser oder mit mehr Eigenkapital ausgestattet. Und wie sieht es denn aus, wenn jedes dritte Geschäfts geschlossen hat- das ist ja kein besonderes Einkaufserlebnis.
Der Kampf gegen den Onlinehandel ist so nicht zu gewinnen. Vermieter und Mieter sind daher eine "Schicksalsgemeinschaft". 

Also hat eine Einigung für beide Seiten Nutzen:
Es müssen die Interessen und nicht Positionen beachtet werden.

Wenn es ohne HILFE nicht (weiter)geht, kann man Wirtschaftsmediatoren einschalten, die versiert in der Streitklärung sind.
Wenn die Auswahl und Beauftragung eines gemeinsamen Wirtschaftsmediators scheitert, kann man beim Restrukurierungsgericht(Amtsgericht) den Einsatz eines Sanierungsmoderators beantragen.

Das kostet auch Geld (Vorschuss für den Sanierungsmoderator) - Kosten und Nutzen stehen aber in einem sehr guten Verhältnis. in vielen Fällen kann ein Konflikt in drei Stunden geklärt werden.
Beispiel der Kosten:  3 Stunden a 300 Euro (netto) = 900 Euro.
Bei einem Streit um 100.000 Euro Miete- wäre das eine Quote von 1 Prozent.

Ende 2020 ist für die Sanierungsmoderation ein Gesetz geschaffen worden, vgl. mein Beitrag unter Aktuelles unter dem Stichwort "Sanierungsmoderator".

Es geht um eine Krise, die mit Hilfe eines Moderators bewältigt werden soll.

Ich bin gerne für Sie als Sanierungsmoderator tätig.
Meine Ausbildungen umfassen ein Jurastudium, Spezialisierungen zum Fachanwalt für Insolvenzrecht und Handelsrecht und die Verhandlungstechnik durch eine Ausbildungb zum Wirtschaftsmediator. 
Ein Partner von mir ist langjährig ausschließlich im Immobilien-, Miet- und Pachtrecht tätig und in seinem Fach ein Meister. Ein anderer Geschäftspartner von mir macht als Steuerberater den ganzen Tag Fördermittel und Liquiditätshilfen. Alles Spezialkompetenzen, die man bei der Konfliktklärung um Mieten und Pachten einsetzen kann.

Kompetenzen, Erfahrungen (auch Lebenserfahrung) und Referenzen sind vorhanden.
Jetzt können Sie handeln und uns einsetzen oder unseren Einsatz bei Ihrem Gericht vor Ort empfehlen.


Hermann Kulzer MBA

Fachanwalt für Insolvenzrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Wirtschaftsmediator (uni DIU)
Sanierungsmoderator  

Kulzer@pkl.com
www.pkl.com
www.fachanwaltsinfo.de
0351 8110233  


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Verfasser: Hermann Kulzer MBA Fachanwalt
 
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