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| 25.01.2011 |
Schrottimmobilien oder: arglistige Täuschung von Wohnungskäufern / Achtung Verjährungsfristen |
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I. Deutsche Kreditbank vergleicht sich im Fall kreditfinanzierter „Schrottimmobilien“
Einem Artikel der Zeit-Online folgend (http://www.zeit.de/wirtschaft/geldanlage/2011-01/dkb-einlenken-schrottimmobilien), soll die DKB Bank bereit sein, Betrugsopfern entgegen zu kommen. Die DKB Bank soll insgesamt in einem Volumen von etwa 1,5 bis 3 Milliarden Euro Kredite für Schrottimmobilien vergeben haben. Da die den Anleger vermittelten Konzepte in vielen Fällen nicht aufgingen, sieht sich die DKB Bank einer Klagewelle ausgesetzt, die es ermöglicht für geprellte Anleger auch außergerichtlich angemessene Einigungen herbeizuführen. Zudem hat das Landgericht Berlin in zwei Fällen Schadensersatzansprüche gegenüber der DKB Bank anerkannt, sodass der kreditfinanzierte Kauf rückabgewickelt werden musste.
Die Chancen für geprellte Anleger einer Schrottimmobilie, finanziert durch die DKB Bank, sowohl auf dem außergerichtlichen, als auch gerichtlichem Wege, haben sich dadurch wesentlich verbessert.
II. Badenia Schrottimmobilien
Der für Bankrecht zuständige 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bestätigte im Urteil vom 11.01.2011 die Rechtsprechung zur Finanzierung sog. „Schrottimmobilien“ durch die Badenia Bausparkasse. Nach seiner Ansicht wußte die Badenia von arglistigen Täuschungen durch den immobilienvertrieb und täuschte über Vertriebsprovisionen. Djes begründet die Schadensersatzpflicht der Badenia. Die Vorinstanzen hatten die Klagen geschädigter Eigentümer noch abgewiesen. Die BGH-Richter sahen eine zum Schadensersatz verpflichtende Aufklärungspflichtverletzung der Badenia in irreführenden Angaben über die vom Verkäufer erhaltenen Provisionen in bundesweit verwendeten Formularen zur Beauftragung der Immobilien- und Finanzierungsvermittlung. Die Badenia habe mit dem Vertriebsunternehmen zusammengewirkt, weshalb deren Kenntnis über die tatsächliche Höhe der Provisionen zu vermuten sei. Diese Kenntnis hätte sie den Kaufinteressenten im Rahmen Finanzierung nicht vorenhalten dürfen. Damit haben sich die Erfolgsaussichten geschädigter Eigentümer sog. Schrottimmobilien mit Finanzierungen der Badenia Bausparkasse auf Rückabwicklung der Kaufverträge einschließlich der Finanzierungsdarlehen weiter verbessert. Die vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fallkonstellationen sind offenbar bundesweit und massenhaft aufgetreten. Von einem Fall kann natürlich nicht auf alle Fälle geschlossen werden. Jeder Einzelfall muss geprüft werden, ob die konkrete Fallkonstellation tatsächlich derjenigen entspricht, die vom BGH entschieden wurde. Wenn dies der Fall ist und noch keine Anspruchsverjährung eingetreten ist, bestehen gute Chancen auf eine außergerichliche oder gerichtliche positive Lösung. Die Verjährungsvorschriften müssen beachtet werden.
Manche Ansprüche sind schon verjährt.
Andere verjähren spätestens zum 31.12.2011 (kenntnisunabhängige Verjährungshöchstfrist). Vorsicht und eine Prüfung durch einen Rechtsanwalt ist geboten. Lassen Sie ihre Erfolgsaussichten auf Rückabwicklung oder Schadensersatz daher rechtzeitig prüfen!!
III. Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag
Der u. a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über Schadensersatzansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit sogenannten "Schrottimmobilien" zu entscheiden. Er hat ein Berufungsurteil bestätigt, das im Zusammenhang mit einem sogenannten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag eine arglistige Täuschung der Wohnungskäuferin über die Höhe der Vertriebsprovisionen bejaht hatte. Von Vermittlern geworben, erwarb die Klägerin, eine damals 38 Jahre alte Krankenschwester, im Jahr 1996 zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung in Hamburg. Zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 147.511 DM nahm sie bei der beklagten Bank ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 178.000 DM auf, das durch zwei mit der beklagten Bausparkasse abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollte. Im Zusammenhang mit dem Erwerb unterzeichnete die Klägerin einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, in dem es u.a. heißt: "Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4. und 5. der nachfolgenden Aufstellung benannten Firmen zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden." Ausweislich Punkt 4 der Aufstellung sollte die Finanzierungsvermittlerin eine "Finanzierungsvermittlungsgebühr" in Höhe von 3.560 DM und ausweislich Punkt 5 die Wohnungsvermittlerin eine "Courtage" in Höhe von 5.089 DM erhalten. Dies entspricht einer Provision von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, nämlich 2,41% Finanzierungsvermittlungsgebühr für die Finanzierungsvermittlerin und 3,45% Courtage für die Wohnungsvermittlerin. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die Rückabwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Eigentumswohnung; sie begehrt unter anderem die Rückzahlung geleisteter Zinsen sowie die Feststellung, dass aus den Darlehensverträgen keine Zahlungsansprüche bestehen und dass ihr die Beklagten den gesamten Schaden zu ersetzen haben. Sie stützt sich dabei insbesondere auf einen Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat dem Zahlungsbegehren - unter Abzug der von der Klägerin erlangten Mietpoolausschüttungen und Steuervorteile - in Höhe von 11.616,64 € nebst Zinsen teilweise, den Feststellungsanträgen vollumfänglich stattgegeben. Das Berufungsgericht ist nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten der Klägerin schadensersatzpflichtig sind, weil sie sie trotz eines insoweit bestehenden Wissensvorsprungs nicht über eine arglistige Täuschung aufgeklärt haben. Die Klägerin ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vom Vertrieb arglistig über die Höhe der an die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen fließenden Provisionen getäuscht worden. Durch Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags habe der Vertrieb bei der Klägerin bewusst die falsche Vorstellung erzeugt, die beiden in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen erhielten nur die dort genannten Provisionen. Dies entsprach jedoch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht der Wahrheit. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erhielten die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerinnen nicht nur Vertriebsprovisionen in Höhe von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, sondern tatsächlich mindestens 15%. Da die Beklagten mit dem Vertrieb in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hatten, hat das Berufungsgericht angenommen, dass ihnen diese arglistige Täuschung bekannt gewesen ist. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil bestätigt. Er hat insbesondere die dem Berufungsurteil zugrunde liegende Auslegung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bestätigt, nach welcher die dort im Einzelnen ausgewiesenen Vertriebsprovisionen als Gesamtprovisionen zu verstehen seien, zu denen die Vermittlerinnen die Vermittlung insgesamt durchführen sollten. Diese Auslegung ist angesichts des in dem formularmäßigen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausdrücklich enthaltenen Hinweises, der Auftrag solle durch die in Punkt 4. und 5. der Aufstellung benannten Vermittlungsfirmen zu den dort im Einzelnen genannten Gebührensätzen ausgeführt werden, vertretbar und der Bundesgerichtshof hat sie für zutreffend erklärt. Er konnte den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag selbst auslegen, weil gleichlautende Formulare bundesweit verwendet worden sind. Auf der Grundlage dieser Auslegung ist das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung zu dem Ergebnis gelangt, bei der Klägerin sei mit Hilfe des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bewusst die unzutreffende Vorstellung erzeugt worden, die beiden genannten Firmen erhielten für die Vermittlung der Wohnung und der Finanzierung insgesamt lediglich die im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Provisionen, obwohl sie – wie das Berufungsgericht aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt hat – tatsächlich eine fast drei Mal so hohe Vermittlungsprovision erhalten sollten. Da gleichlautende Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge bei den von den Beklagten finanzierten Erwerbsvorgängen vielfach verwendet worden sind, hat das Urteil über den Fall hinausgehende Bedeutung. Mit dem jetzigen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei entsprechenden tatrichterlichen Feststellungen eine im Zusammenhang mit einem solchen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag stehende arglistige Täuschung eines Erwerbers über die Höhe der Vertriebsprovisionen zu bejahen ist. BGH, Urteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08 (LG Lübeck - Urteil vom 24. Februar 2006 - 5 O 128/05)
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Hermann Kulzer MBA
Rechtsanwalt Fachanwalt für Insolvenzrecht |
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| Verfasser: Hermann Kulzer, Fachanwalt für Insolvenzrecht |
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