1. Beginn der Tätigkeit des Zwangsverwalters
Bei der Zwangsverwaltung wird auf Antrag eines Grundpfandgläubigers die zwangsweise Verwaltung einer Immobilie betrieben. Die Zwangsverwaltung beginnt mit der Bestellung des Zwangsverwalters durch das Gericht. Der Zwangsverwalter untersteht der Aufsicht des Vollstreckungsgerichts..
2. Aufgaben und Stellung des Zwangsverwalters
Der Zwangsverwalter übt seine Tätigkeit als besonderes Rechtspflegeorgan auf Grund eines eigenständigen Rechts aus, das ihm durch die Ernennung nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen übertragen wurde, Haarmeyer/Wutzke/Förster Zwangsverwaltung § 154 Rdnr.2 ZVG. Er ist daher nicht Beamter und unterliegt auch nicht den Vorschriften über die Haftung des Staates anstelle eines Beamten, § 839 BGB. Es besteht vielmehr ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen dem Verwalter und den Verfahrensbeteiligten, Haarmeyer/Wutzke/Förster § 154 Rdnr.2 ZVG.
Die Aufgaben des Zwangsverwalters sind in § 152 ZVG geregelt.
Er hat das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und eine ordnungsgemäße Benutzen sicherzustellen. Der Zwangsverwalter hat die Immobilie in Besitz zu nehmen, die Mieten einzuziehen und alle rechtlichen Belange zu klären.
3. Ziele der Zwangsverwaltung
a) Befriedigung aus den Nutzungserlösen § 148
b) Sicherung des Objekts in seinem wirtschaftlichen Bestand, § 152
c) Sicherung künftiger Wohngeldzahlungen
d) Ordentliche Erfassung und Beschreibung des Objekts, der tatsächlichen oder angeblichen Mietverhältnisse, Sicherstellung des Versicherungsschutzes
e) Klärung, Beseitigung und Verhinderung verwertungsschädlicher Miet- und Pachtverhältnisse
f) Unter Umständen: Verzicht auf Miet- und Pachteinnahmen in bestimmten Fällen (z.B. kurz vor dem Versteigerungstermin)
e) Verbesserung des technischen, kaufmännischen oder rechtlichen Zustandes (z.B. öffentlich-rechtliche Klärungen; Rechtssicherheit schaffen; betriebswirtschaftliche Sanierung, Ermöglichung von Innenbesichtigungen durch Sachverständigen und Interessenten)
4. Nutzung
Die Nutzung des Grundstücks erfolgt nach § 5 ZwVwV
a) die bisherige Nutzung ist beizubehalten
b) die Nutzung erfolgt grundsätzlich durch Vermietung und Verpachtung
c) begonnene Bauvorhaben können in Absprache mit dem Grundpfandgläubiger fertiggestellt oder saniert werden
5. Zustimmungsvorbehalte des Gerichts (§ 10 ZwVwV)
a) Wesentliche Änderungen zu der nach § 5 gebotenen Nutzung - auch Fertigstellung begonnener Bauvorhaben
b) Abweichung vom Klauselkatalog des § 6 Abs. 2
c) Ausgaben, die entgegen dem Gebot des § 9 Abs. 2 aus bereits vorhandenen Mieten nicht gedeckt sind
d) Zahlungen von Vorschüssen an Auftragnehmer im Zusammenhang mit der Erbringung handwerklicher Leistungen
e) Ausbesserungen und Erneuerungen am Zwangsverwaltungsobjekt, die nicht zu der gewöhnlichen Instandhaltung gehören, insbesondere wenn der Aufwand der jeweiligen Maßnahme 15 % des vom Verwalter nach pflichtgemäßen Ermessen geschätzten Verkehrswertes des Zwangsverwaltungsobjektes überschreitet
f) Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen im Zusammenhang mit Baumaßnahmen nach § 5 Abs. 3 InsO
6. Pflichten des Zwangsverwalters und Haftung
Der Zwangsverwalter ist für die Erfüllung der im obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich, § 154 ZVG. Die Erhaltung des Objektes umfasst alle gewöhlichen Unterhaltungsmaß0nahmen, die im Rahmen eines pflichtgemäßen Ermessens erforderlich und geboten sind, um das beschlagnahmte Gebäude zum Zwecke der Vermietung in seinem ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen, Soergel/Heinztmann § 541aRn3; Haarmeyer a.a.O. § 10 Rdnr. 11. Beispiele: Kontrolle der Rohre auf Schäden; Heizung und Wasserleitungen winterfest machen; Schutz von Gebäudetechnik vor Regen usw.
Zur Erhaltung gehören insbesondere auch Reparaturen und Renovierungsmaßnahmen von beschädigten, verunstalteten und abgenutzten Teilen des Objektes, z.B. die Beseitigung von Schwammbefall, Ersatz von alten Leitungsrohren und die Reparatur von Feuchtigkeitsschäden.
Der Verwalter haftet persönlich mit seinem Vermögen für eine pflichtwidrige Handlungsweise, vgl. BGH NJW 1957, 1361, LG Berlin NJW-RR 1991, 528; Haarmeyer s.o § 154 Rdnr.2.
Er hat dem Gläubiger und dem Schuldner jährlich nach der Beendigung der Verwaltung Rechnung zu legen. Durch mehrere Entscheidungen des BGH zur Rechtsstellung des Zwangsverwalters wurden dessen Pflichten in den Bereichen Betriebskostenabrechnung, Mietkaution und Bewirtschaftungskosten bei Wohnungseigentum festgelegt.
Der Zwangsverwalter hat einen Anspruch gegen den Schuldner auf Überlassung der geleisteten Mietkaution.
Aber der Zwangsverwalter haftet für die Kaution, die der Mieter vorher an den Eigentümer bezahlt hat, da der Zwangsverwalter in bestehende Mietverhältnisse eintritt. Er haftet allerdings nicht für Ansprüche aus vor der Beschlagnahme beendeten Mietverträgen.
Nach Beendigung der Zwangsverwaltung muss der Zwangsverwalter alle Schlüssel und Unterlagen wieder herausgeben.
7. Unsere Leistungen
Wir beraten und vertreten Sie gerne in Fällen des Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsrechts |
