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Insolvenzrecht A bis Z
Zwangsverwaltung
1. Antragsverfahren

Bei der Zwangsverwaltung wird auf Antrag eines Grundpfandgläubigers die zwangsweise Verwaltung einer Immobilie betrieben. Es handelt sich, ebenso wie bei einem Insolvenzverfahren, um ein Antragsverfahren.
Der Antrag muss das Grundstück, den Eigentümer, den Anspruch und den vollstreckbaren Titel bezeichnen (§ 16 Abs.1 ZVG).

Ist der Antrag zulässig und begründet, wird das Grundstück gemäß § 148 ZVG beschlagnahmt.

2. Bestellung des Zwangsverwalters

Die Zwangsverwaltung erfolgt überlicherweise durch einen Zwangsverwalter, der der Aufsicht des Vollstreckungsgerichts untersteht. Die Bestellung des Zwangsverwalters erfolgt gem. § 150 Abs.1 ZVG durch das Zwangsvollstreckungsgericht.

Regelmäßig werden Rechtsanwälte bestellt. Alternativ kann das Gericht auf Antrag einen Institutszwangsverwalter bestellen.


3. Aufgaben des Zwangsverwalters

Aufgaben des Zwangsverwalters sind in § 152 ZVG geregelt.
Der Zwangsverwalter hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und eine ordnungsgemäße Benutzung sicherzustellen.

Er hat die Immobilie in Besitz zu nehmen und danach im Wesentlichen die Miet- und Pachtzinsen einzuziehen und alle rechtlichen Belange zu klären.

Darüberhinaus muss er notwendige Reparaturen veranlassen und für eine ausreichende Versicherung des Objektes Sorge tragen.

Der Verwalter ist für die ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Er hat dem Gläubiger und dem Schuldner jährlich und nach Beendigung der Verwaltung Rechnung zu legen. Die Rechnung ist dem Gericht einzureichen und von diesem dem Gläubiger und dem Schuldner vorzulegen ( § 154 ZVG) .


4. Ziele der Zwangsverwaltung

a) Befriedigung aus den Nutzungserlösen
b) Sicherung des Objekts in seinem wirtschaftlichen Bestand
c) Ordentliche Erfassung und Beschreibung des Objekts, der tatsächlichen oder angeblichen Mietverhältnisse, Sicherstellung des Versicherungsschutzes
d) Klärung, Beseitigung und Verhinderung verwertungsschädlicher Miet-und Pachtverhältnisse
e) Unter Umständen: Verzicht auf Miet- und Pachteinnahmen in bestimmten Fällen (z.B kurz vor dem Versteigerungstermin)
f) Verbesserung des technischen, kaufmännischen oder rechtlichen Zustandes ( z.B öffentlich-rechtliche Klärungen; Rechtssicherheit schaffen; betriebswirtschaftliche Sanierung , Ermöglichung von Innenbesichtigungen durch Sachverständigen und Interessenten )

5. Nutzung

a) die bisherige Nutzung ist beizubehalten
b) die Nutzung erfolgt grundsätzlich durch Vermietung und Verpachtung
c) begonnene Bauvorhaben können in Absprache mit dem Grundpfandgläubiger fertiggestellt oder saniert werden

6. Zustimmungsvorbehalte des Gerichts (§ 10 ZwVwV)

a) Wesentliche Änderungen zu der nach § 5 gebotenen Nutzung - auch Fertigstellung begonnener Bauvorhaben
b) Abweichung vom Klauselkatalog des § 6 Abs. 2
c) Ausgaben, die entgegen dem Gebot des § 9 Abs. 2 aus bereits vorhandenen Mieten nicht gedeckt sind
d) Zahlungen von Vorschüssen an Auftragnehmer im Zusammenhang mit der Erbringung handwerklicher Leistungen
e) Ausbesserungen und Erneuerungen am Zwangsverwaltungsobjekt, die nicht zu der gewöhnlichen Instandhaltung gehören, insbesondere wenn der Aufwand der jeweiligen Maßnahme 15 % des vom Verwalter nach pflichtgemäßen Ermessen geschätzten Verkehrswertes des Zwangsverwaltungsobjektes überschreitet
f) Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen im Zusammenhang mit Baumaßnahmen nach § 5 Abs.3 InsO

7. Grenzen der Zwangsverwaltung

Das Vorhaben des Zwangsverwalters, ein beschlagnahmtes Gebäude durch Umbau nachhaltig zu verändern oder in die vom Schuldner dem Objekt zugedachte Nutzung in einer Weise einzugreifen, die die wirtschaftliche Beschaffenheit des Grundstücks in ihrem Gesamtcharakter berührt, ist durch das Vollstreckungsgericht nicht genehmigungsfähig,
BGH, Beschl. v. 10.12.2004- IX a ZB 23/03, ZInsO 2/2005 S. 86 ff.


8. Zusammentreffen von Zwangsverwaltung und Insolvenzverwaltung

a) Vorrang der Zwangsverwaltung

Die Anordnung der Zwangsverwaltung geht der Verwaltung des Grundeigentums durch den Insolvenzverwalter vor (BGH, DB 199, 206; StuB 1999, 281 f, mit Anm. Schmittmann; InsbürO 3/2006 S. 90 ff. ).

b) Ende einer eigenkapitalersetzenden Gebrauchsüberlassung

Mit Anordnung der Zwangsverwaltung endet i.Ü. auch die Wirkung einer eigenkapitalersetzenden Gebrauchsüberlassung. In der Insolvenz über das Vermögen des Grundstückseigentümers hat der Insolvenzverwalter grundsätzlich das Recht, das Grundstück für den vertraglich vereinbarten Zeitraum unentgeltlich zu nutzen (BGHZ 109, 55).

c) Ersatzanspruch

Wird dem Insolvenzverwalter dieses Recht durch eine Beschlagnahme des Grundstücks im Rahmen einer Zwangsverwaltung entzogen, hat der Gesellschafter den Wert des Nutzungsrechts zu ersetzen (BGHZ 127,1; NJW 1994, 2352; BGHZ 127; 17; NJW 1994, 2760; Insbür0 3/2006 S. 90.

Der Ersatzanspruch setzt aber voraus, dass der Insolvenzverwalter das Grundstück, hätte er es nicht herausgegeben, tatsächlich hätte nutzen können, etwa im Wege der Untervermietung (BGH, ZInsO 2005, 490; NZI 2005, 347 ff; InsbürO 3/2006 S. 90 ).

d) Kalte Zwangsverwaltung

Bei der "kalten Zwangsverwaltung" im Insolvenzverfahren wird die Immobilie, die mit Grundpfandrechten belastet ist, durch den Insolvenzverwalter verwaltet. Er führt die Erlöse nach Abzug der Kosten an die Grundpfandgläubigerin ab, ohne dass ein gerichtliches Zwangsverfahren angeordnet werden muss.
Dadurch können Kosten und Kommunikationsschwierigkeiten vermindert werden.


9. Zwangsverwaltung und Steuern

a. Abgabenordnung

Steuerschuldner und damit Steuerpflichtiger bleibt nach § 33 Abs.1 AO der Vollstreckungsschuldner als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts.

Der Zwangsverwalter tritt gemäß § 34 Abs.3 , Abs.1 AO neben den Vollstreckungsschuldner, soweit seine Verwaltung reicht.

Das Finanzamt vergibt für das der Zwangsverwaltung unterliegende Grundstück eine neue Steuernummer.

An den Zwangsverwalter zu richtende Steuerbescheide müssen neben der Bezeichnung der der Zwangsverwaltung unterliegenden Grundstücke auch die Person des Vollstreckungsschuldners angeben ( so BFH, BStBl. II 1988, 920; BB 1988, 2092 ff; InsbürO 3/2006 S. 90 ) .

b. Einkommenssteuer

Sowohl hinsichtlich der Einkommenssteuer als auch der Körperschaftssteuer bleibt der Schuldner erklärungspflichtig, BFH, BStBl. II 1988, 920.


c. Option zur Umsatzsteuer und Berichtigungspflicht

Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Probleme können dadurch entstehen, dass für bestimmte Vermietungs-und Verpachtungsleistungen bereits eine Umsatzsteuerpflicht besteht oder aber hierfür zur Umsatzsteuer optiert werden kann. Der Zwangsverwalter hat sich zu Beginn seiner Tätigkeit umfassend zu informieren, ob und inwieweit das Optionsrecht seitens des Vollstreckungsschuldners bereits ausgeübt wurde und muss klären, über welchen Zeitraum diese Optionen noch wirken, InsbürO 3/2006 S. 95. Von besonderer Relevanz für den Zwangsverwalter ist auch die Vorschrift über die Vorsteuerberichtigung gemäß § 15a UStG. Sofern sich bei Immobilien die Verhältnisse, die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebend waren, innerhalb von 10 Jahren ab der erstmaligen Verwendung ändern, schreibt § 15a UStG vor, dass eine zeitanteilige Berichtigung der in Anspruch genommenen Vorsteuer aus den Anschafftungs-oder Herstellungskosten zu erfolgen hat.


10. Haftung

Der Zwangsverwalter haftet grundsätzlich nur gegenüber den Verfahrensbeteiligten. Zu diesen rechnet der Ersteher regelmäßig nicht, vgl OLG Hamm, Urt. v. 15.09.2005 - 27 U 16/05 NZM 2006, 160, NJW Spezial 2006 S. 51

11. Beispiel:

Der Schuldner S hat eine Eigentumswohnung, die vermietet ist. Die Wohnung ist finanziert bei der X-Bank. S möchte zur Vermeidung eines Insolvenzverfahrens den Gläubigern einen außergerichtlichen Schuldenregulierungsvorschlag unterbreiten. bei dem die Gläubiger besser gestellt werden als bei Durchführung des Insolvenzverfahrens. 

Frage: Wie werden die Mieten im Insolvenzverfahren berücksichtigt?

Antworten:
a. Der/die Grundpfandgläubiger/in ( hier: X-Bank) hat einen gesetzlichen Anspruch darauf, aus den Einkünften des Grundstücks vor den persönlichen Gläubigern befriedigt zu werden(§ 1123 BGB; BGH 9.11.2006 IX ZR 133/05 ZIP 2007, 35 = ZInsO 2006, 1321).
b. Die Grundschuldhaftung begründet bereits ex lege und ohne Beschlagnahme ein gegenwärtiges Pfandrecht an den Miet-/Pachtforderungen, durch das ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO entsteht, vgl Uhlenbruck Insolvenzordnung § 129 Rnr. 121.
c. Der Grundpfandgläubiger kann mit dem Insolvenzverwalter eine Vereinbarung treffen zur Nutzung des Grundstücks und des Nutzungsentgelts.
d. Der Grundpfandgläubiger kann die Zwangsverwaltung beantragen- damit entzieht der Zwangsverwalter dem Insolvenzverwalter die Mieterlöse.
e. Ist über das Vermögen des Schuldners das Insolvenzverfahren eröffnet, so ist auf Antrag des Insolvenzverwalters die Einstellung der Zwangsverwaltung anzuordnen, wenn der Insolvenzverwalter glaubhaft macht, dass durch die Fortsetzung der Zwangsverwaltung eine wirtschaftliche Nutzung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert wird, § 153 b ZVG. Die Einstellung ist mit der Auflage anzuordnen, dass die Nachteile, die dem betreibenden Gläubiger aus der Einstellung erwachsen, durch laufende Zahlungen aus der Insolvenzmasse ausgeglichen werden, § 153b ZVG.Nachteile erwachsen dem Gläubiger, wenn der Zwangsverwalter durch Vermietung oder Verpachtung Nutzungen des Grundstücks erzielen würde, die bei Fortführung der Zwangsverwaltung laufende Zahlungen aus den Überschüssen ( §§ 155abs.2, 157, 158 ZVG)an den Gläubiger ermöglichen würden, Stöber Zwangsversteigerungsgesetz 19. Auflage 2009 § 153b Rdnr. 5.

Ergebnis:
Im Normalfall stehen die Mieten des Schuldners im Insolvenzverfahren dem Grundpfandgläubiger zu, der diese über die Zwangsverwaltung, kalte Zwangsverwaltung oder Nutzungsvereinbarung mit dem Insolvenzverwalter erhält.





Zur Zwangsverwaltung im Insolvenzverfahren, InsbürO 10/2004 S. 378 ff.;
Insbüro3/2006 S. 89 ff Keine Haftung des die Zwangsverwaltung beantragenden Insolvenzverwalters für die Zwangsverwaltervergütung. BGH, Urteil vom 10.12.2009 IX ZR 220/08 (LG Neuruppin) NZI 2010, 187 = ZIP 2010, 242 = ZInsO 2010, 287.

10.05.2011 Aufgaben und Pflichten des Zwangsverwalters
Information

1. Beginn der Tätigkeit des Zwangsverwalters

Bei der Zwangsverwaltung wird auf Antrag eines Grundpfandgläubigers die zwangsweise Verwaltung einer Immobilie betrieben. Die Zwangsverwaltung beginnt mit der Bestellung des Zwangsverwalters durch das Gericht. Der Zwangsverwalter untersteht der Aufsicht des Vollstreckungsgerichts..

2. Aufgaben und Stellung des Zwangsverwalters

Der Zwangsverwalter übt seine Tätigkeit als besonderes Rechtspflegeorgan auf Grund eines eigenständigen Rechts aus, das ihm durch die Ernennung nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen übertragen wurde, Haarmeyer/Wutzke/Förster Zwangsverwaltung § 154 Rdnr.2 ZVG. Er ist daher nicht Beamter und unterliegt auch nicht den Vorschriften über die Haftung des Staates anstelle eines Beamten, § 839 BGB. Es besteht vielmehr ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen dem Verwalter und den Verfahrensbeteiligten, Haarmeyer/Wutzke/Förster § 154 Rdnr.2 ZVG.

Die Aufgaben des Zwangsverwalters sind in § 152 ZVG geregelt.
Er hat das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und eine ordnungsgemäße Benutzen sicherzustellen. Der Zwangsverwalter hat die Immobilie in Besitz zu nehmen, die Mieten einzuziehen und alle rechtlichen Belange zu klären. 

3. Ziele der Zwangsverwaltung

a) Befriedigung aus den Nutzungserlösen § 148
b) Sicherung des Objekts in seinem wirtschaftlichen Bestand, § 152
c) Sicherung künftiger Wohngeldzahlungen
d) Ordentliche Erfassung und Beschreibung des Objekts, der tatsächlichen oder angeblichen Mietverhältnisse, Sicherstellung des Versicherungsschutzes
e) Klärung, Beseitigung und Verhinderung verwertungsschädlicher Miet- und Pachtverhältnisse
f) Unter Umständen: Verzicht auf Miet- und Pachteinnahmen in bestimmten Fällen (z.B. kurz vor dem Versteigerungstermin)
e) Verbesserung des technischen, kaufmännischen oder rechtlichen Zustandes (z.B. öffentlich-rechtliche Klärungen; Rechtssicherheit schaffen; betriebswirtschaftliche Sanierung, Ermöglichung von Innenbesichtigungen durch Sachverständigen und Interessenten)

4. Nutzung

Die Nutzung des Grundstücks erfolgt nach § 5 ZwVwV
a) die bisherige Nutzung ist beizubehalten
b) die Nutzung erfolgt grundsätzlich durch Vermietung und Verpachtung
c) begonnene Bauvorhaben können in Absprache mit dem Grundpfandgläubiger fertiggestellt oder saniert werden

5. Zustimmungsvorbehalte des Gerichts (§ 10 ZwVwV)

a) Wesentliche Änderungen zu der nach § 5 gebotenen Nutzung - auch Fertigstellung begonnener Bauvorhaben
b) Abweichung vom Klauselkatalog des § 6 Abs. 2
c) Ausgaben, die entgegen dem Gebot des § 9 Abs. 2 aus bereits vorhandenen Mieten nicht gedeckt sind
d) Zahlungen von Vorschüssen an Auftragnehmer im Zusammenhang mit der Erbringung handwerklicher Leistungen
e) Ausbesserungen und Erneuerungen am Zwangsverwaltungsobjekt, die nicht zu der gewöhnlichen Instandhaltung gehören, insbesondere wenn der Aufwand der jeweiligen Maßnahme 15 % des vom Verwalter nach pflichtgemäßen Ermessen geschätzten Verkehrswertes des Zwangsverwaltungsobjektes überschreitet
f) Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen im Zusammenhang mit Baumaßnahmen nach § 5 Abs. 3 InsO


6. Pflichten des Zwangsverwalters und Haftung

Der Zwangsverwalter ist für die Erfüllung der im obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich, § 154 ZVG.   Die Erhaltung des Objektes umfasst alle gewöhlichen Unterhaltungsmaß0nahmen, die im Rahmen eines pflichtgemäßen Ermessens erforderlich und geboten sind, um das beschlagnahmte Gebäude zum Zwecke der Vermietung in seinem ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen, Soergel/Heinztmann § 541aRn3; Haarmeyer a.a.O. § 10 Rdnr. 11. Beispiele: Kontrolle der Rohre auf Schäden; Heizung und Wasserleitungen winterfest machen; Schutz von Gebäudetechnik vor Regen usw.

Zur Erhaltung gehören insbesondere auch Reparaturen und Renovierungsmaßnahmen von beschädigten, verunstalteten und abgenutzten Teilen des Objektes, z.B. die Beseitigung von Schwammbefall, Ersatz von alten Leitungsrohren und die Reparatur von Feuchtigkeitsschäden.

Der Verwalter haftet persönlich mit seinem  Vermögen für eine pflichtwidrige Handlungsweise, vgl. BGH NJW 1957, 1361, LG Berlin NJW-RR 1991, 528; Haarmeyer s.o § 154 Rdnr.2.

Er hat dem Gläubiger und dem Schuldner jährlich nach der Beendigung der Verwaltung Rechnung zu legen. Durch mehrere Entscheidungen des BGH zur Rechtsstellung des Zwangsverwalters wurden dessen Pflichten in den Bereichen Betriebskostenabrechnung, Mietkaution und Bewirtschaftungskosten bei Wohnungseigentum festgelegt.
Der Zwangsverwalter hat einen Anspruch gegen den Schuldner auf Überlassung der geleisteten Mietkaution.
Aber der Zwangsverwalter haftet für die Kaution, die der Mieter vorher an den Eigentümer bezahlt hat, da der Zwangsverwalter in bestehende Mietverhältnisse eintritt. Er haftet allerdings nicht für Ansprüche aus vor der Beschlagnahme beendeten Mietverträgen.

Nach Beendigung der Zwangsverwaltung muss der Zwangsverwalter alle Schlüssel und Unterlagen wieder herausgeben.

7. Unsere Leistungen

Wir beraten und vertreten Sie gerne in Fällen des Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsrechts

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Verfasser: Kulzer MBA Rechtsanwalt Fachanwalt
24.05.2005 Immobiliarvollstreckung / Umfang der zulässigen Maßnahmen durch den Zwangsverwalter ( Umbau )
Information ZVG § 152; ZwVerwVO §§ 5, 6, 10

Durch das Zwangsvollstreckungsgericht sind Vorhaben eines Zwangsverwalters nicht genehmigungsfähig, wenn das beschlagnahmte Gebäude durch Umbau derart nachhaltig verändert oder in die vom Schuldner dem Objekt zugedachte Nutzung in einer Weise eingegriffen werden soll, dass die wirtschaftliche Beschaffenheit des Grundstücks in ihrem Gesamtcharakter berührt wird.

BGH, Beschl. v. 10.12.2004 IXa ZB 231, 03 LG Göttingen; InVo 5/2005 S. 205 ff.
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Verfasser: Hermann Kulzer, Fachanwalt für Insolvenzrecht
17.12.2004 Vergütung des Zwangsverwalters/Haftung des Gläubigers und Grundbeträge
Information ZVG §§ 152a, 153 Abs.1 Hs.1

Der Zwangsverwalter kann, falls die verwaltete Masse zur Deckung seines Anspruchs auf Vergütung und Auslagenersatz nicht ausreicht, den betreibenden Gläubiger unabhängig davon in Anspruch nehmen, ob der Zwangsverwalter zuvor entsprechende Vorschüsse verlangt hatte.

BGH, Urt. v. 17.6.2004 IX 218/03 (LOG Schleswig) in InVo 12/2004 S. 515 ff.


ZwVerVO § 24 Abs. 1 S. 1

Die nach § 24 ZwVerwVO in der Auslegung von BGHZ 152,18 errechneten Grundbeträge sind für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 in der Regel um den Faktor 1,5 zu steigern, es sei denn, dies hätte wegen geringer Degression im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der so gesteigerten Vergütung zur Folge.

BGH, Beschl. v. 25.6.2004 - IXa ZB 30/03 (LG Dresden) in InVo 12/2004 S. 518 ff.

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Verfasser: Hermann Kulzer, Fachanwalt für Insolvenzrecht
16.08.2004 Zwangsverwalter / Vergütung
Information §§ 24, 25 ZVerwV a. F.; § 20 ZwVwV n.F.

Zum Nachweis des Zeitaufwands reicht eine substantierte Darlegung der jeweiligen Tätigkeit in plausibler Form aus. Ein Stundensatz von 78 Euro für den Zwangsverwalter bewegt sich eher am unteren Bereich angemessener Stundensätze, vgl LG Cottbus, Beschl. v. 2.12.2003 in ZinsO 1 / 2004 S. 31.
(zur offiziellen Stundensatztabelle der IGZ vgl. ZInsO 16/2004 S. 904 ff.)
 
Die nach § 24 I Satz 1 ZwVerVO in der Auslegung von BGHZ 152, 18 ( ZIP 2002,1959) errechneten Grundbeträge sind für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 in der Regel um den Faktor 1,5 zu steigern, es sei denn, dies hätte wegen geringer Degression im Einzelfall ein Mißverständnis zwischen derTätigkeit des Verwalters und der so gesteigerten Vergütung zur Folge, vgl. BGH, Beschl. v. 25.6.2004 -IXaZB 30/03 ( LG Dresden) in ZIP 33/2004 S. 1570 ff.

Auch vergebliche Einzugsbemühungen können einen Erhöhungstatbestand begründen, vgl BGH, Beschl. v. 25.6.2004 - IX ZB 44/03 in ZInsO 16/2004 S. 911 ff.

Vergütung des Zwangsverwalters bei Leerstand einer Mietwohnung:
BGH, Beschl v. 5.11.2004 ZInsO 1/2005 S. 39

Vergütung des Zwangsverwalters bei Leerstand/ Zum Wahlrecht des Zwangsverwalters zwischen Auslagenerstattung nach BRAGO/RVG oder erhöhter Vergütung nach ZwVerVO in InVo 5/2005 S. 208 ff.
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Verfasser: Kulzer Hermann, zertifizierter Zwangsverwalter

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