Sachsen führt als Bundesland die Versteigerungsstatistik an. Gründe für die Versteigerungen sind im Wesentlichen:

• Verlust des Arbeitsplatzes
• familiäre Probleme oder
• mangelnde finanzielle Disziplin.

Die Versteigerungen von Immobilien führen oft zu "Verschleuderungen", also Verwertungen weit unter dem Verkehrswert. 

Welche Chancen bestehen ein Einigung mit der Gläubigerbank zu finden oder die Versteigerung zu vermeiden? Welche Rechte hat der Schuldner und welche Chancen bietet die Versteigerung für Erwerbsinteressenten?

1. Vollstreckungsschutz gemäß § 765 a ZPO / Gesetzeswortlaut
(1) Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Es ist befugt, die in § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen. Betrifft die Maßnahme ein Tier, so hat das Vollstreckungsgericht bei der von ihm vorzunehmenden Abwägung die Verantwortung des Menschen für das Tier zu berücksichtigen.

(2) Eine Maßnahme zur Erwirkung der Herausgabe von Sachen kann der Gerichtsvollzieher bis zur Entscheidung des Vollstreckungsgerichts, jedoch nicht länger als eine Woche, aufschieben, wenn ihm die Voraussetzungen des Absatzes 1 Satz 1 glaubhaft gemacht werden und dem Schuldner die rechtzeitige Anrufung des Vollstreckungsgerichts nicht möglich war.

(3) In Räumungssachen ist der Antrag nach Absatz 1 spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Schuldner ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war.

(4) Das Vollstreckungsgericht hebt seinen Beschluss auf Antrag auf oder ändert ihn, wenn dies mit Rücksicht auf eine Änderung der Sachlage geboten ist. (5) Die Aufhebung von Vollstreckungsmaßregeln erfolgt in den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 und des Absatzes 4 erst nach Rechtskraft des Beschlusses. 2. Vollstreckungsschutz Rechtsprechung ZPO §§ 765 a; GG Art. 2 II S. 1; ZPO 855, 811; BGB 562, 562 b, 97, 98 BGB

2. Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschl. v. 27.06.2005 - 1 BvR 224/05 , InVo 12/2005 S. 494 ff.)
a. Von einem Schuldner kann jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden.
b. Die Feststellung, welche Handlung zumutbar sind, ist Aufgabe des Vollstreckungsgerichts.
c. Zu den rechtlichen Möglichkeiten des Vollstreckungsgerichts zählt die Erteilung von Auflagen zur Wohnungssuche und zur ärztlichen Behandlung.
d. Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung auf unbestimmt Zeit ist nur in absoluten Ausnahmefällen möglich.

3. Wichtige Entscheidung des Bundesgerichtshofs
a) BGH, Beschl. v. 4.5.2005 - I ZB 10/05 ( LG Dortmund ) InVo 12/2005 S. 496 ff.)
aa. Besteht im Falle der Zwangsräumung bei einem nahen Angehörigen des Schuldners eine Suizidgefahr, ist diese bei der Anwendung des § 765 a ZPO in gleicher Weise wie eine beim Schuldner selbst bestehende Gefahr zu berücksichtigen.
bb. Selbst dann, wenn mit einer Zwangsvollstreckung eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners oder eines nahen Angehörigen verbunden ist, kann eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung nicht ohne weiteres einstweilen eingestellt werden.
cc. Erforderlich ist stets die Abwägung der Interessen der Betroffenen mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers.
dd. Es ist auch bei konkreter Suizidgefahr sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann.
ee. Auch der Gefährdete selbst ist gehalten, das ihm Zumutbare zu tun, um die Risken, die für ihn im Fall der Vollstreckung bestehen, zu verringern.

b) Bundesgerichtshof, Beschluss vom 7. Oktober 2010 - V ZB 82/10
Die Gefährdung des unter den Schutz des Art.2 Abs.2 Satz 1 GG stehenden Lebens des Schuldners durch die Versteigerung oder die Fortsetzung des Verfahrens ist ein im Zuschlagsbeschwerdeverfahren nach § 100 I 3 ZVG i.V.m.  § 83 Nr. 6 ZVG von Amts wegen zu berücksichtigender Umstand, auch wenn – wie hier – ein mit der Suizidgefahr begründeter Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO erst im Beschwerdeverfahren gestellt wird.

Eine Aufhebung oder Einstellung der Zwangsvollstreckung wegen einer Suizidgefahr gemäß § 765a ZP0 kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn mit der Durchführung der Zwangsvollstreckung eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners oder eines nahen Angehörigen verbunden ist.

Ist der Zuschlag bereits erteilt worden, kommt es für die Entscheidung über die Zuschlagsbeschwerde darauf an, ob eine Suizidgefahr für den Fall eines endgültigen Eigentumsverlusts zu bejahen ist. Der Tatrichter hat darauf bezogen zu würdigen, ob die ernsthafte Befürchtung der Selbsttötung besteht. Seine damit einhergehende Prognoseentscheidung hat er nicht zuletzt mit Blick auf den hohen Rang, der dem Schutzgut Leben zukommt, nachvollziehbar zu begründen ((BGH, Beschluss vom 30.09.2010 – V ZR 199/09).

b. Das Vermieterpfandrecht hat Vorrang vor der Entfernung der Habe des Mieters aus der Wohnung, was nicht Gegenstand der Räumungsvollstreckung ist. Deshalb hat der Gerichtsvollzieher den unter Benennung eines Kostenvorschusses von 400 Euro erteilten Räumungsauftrag ohne Prüfung der Berechtigung des Vermieters, sich auf sein Vermieterpfandrecht zu berufen, auszuführen. Der Schuldner ist hinreichend geschützt, dass er die unpfändbaren, nicht dem Vermieterpfandrecht unterfallenen Gegenstände vor Durchführung der Zwangsvollstreckung aus der Wohnung entfernen kann. Kritik zum Berliner Modell besteht, vgl. RAfaz 7/2007 S.12.

5. Zulässigkeit des Vollstreckungsschutzantrags
Vollstreckungsschutzanträge können in der Revision regelmäßig nur dann gestellt werden, wenn dies auch in den Tatsacheninstanzen geschehen ist.
Der BGH entschied einem Ausnahmefall. In einem Räumungsrechtsstreit stellen die Beklagten keinen Vollstreckungsschutzantrag, weil der Kläger zugesichert hat, erst aus einem rechtskräftigen Urteil zu vollstrecken. Als der Kläger dann doch vorher vollstreckt, begehren die Beklagten die einstweilige Einstellung der Vollstreckung. Der BGH gab dem Antrag statt, vgl. BGH, Beschluss vom 23.5.2006 - VIII ZR 28/06 NZM 2006 3. Sicherheitsleistung für das Bieten in Versteigerungsverfahren § 69 ZVG regelt die Sicherheitsleistung:
(1) Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.
(2) Zur Sicherheitsleistung sind Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks geeignet, die frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sind. Dies gilt nur, wenn sie von einem im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut oder der Bundesbank ausgestellt und im Inland zahlbar sind. Als berechtigt im Sinne dieser Vorschrift gelten Kreditinstitute, die in der Liste der zugelassenen Kreditinstitute gemäß Artikel 3 Abs. 7 und Artikel 10 Abs. 2 der Richtlinie 77/780/EWG des Rates vom 12. Dezember 1977 zur Koordinierung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften über die Aufnahme und Ausübung der Tätigkeit der Kreditinstitute (ABl. EG Nr. L 322 S. 30) aufgeführt sind.
(3) Als Sicherheitsleistung ist eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts im Sinne des Absatzes 2 zuzulassen, wenn die Verpflichtung aus der Bürgschaft im Inland zu erfüllen ist. Dies gilt nicht für Gebote des Schuldners oder eines neu eingetretenen Eigentümers. (
4) Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Fassung aufgrund des Zweiten Gesetzes zur Modernisierung der Justiz (2. Justizmodernisierungsgesetz) vom 22.12.2006 4. Scheingebote ZVG §§ 71 I, 85 a I, II

Bis dato war es gängige Praxis, dass Gläubiger im ersten Versteigerungstermin (Schein)Gebote abgegeben haben. Zielsetzung war, die 7/10 Grenze zu zerstören und die Folgen des § 85 a I,II ZVG herbeizuführen. Der Bieter wollte sich damit, nach einer Versagung des Zuschlags im ersten Versteigerungstermin, in einem weiteren Versteigerungstermin ( echter zweiter Termin ) die Möglichkeit eröffnen, das Grundstück für weniger als die Hälfte des Grundstücksverkehrswerts ersteigern zu können. Diese Verfahrensweise kann künftig nicht mehr angewendet werden bei (zweifelhaften) Erwerbswillen eines Gläubigervertreters.

Dazu die Leitsätze des BGH:
Das Eigengebot eines Gläubigervertreters ist unwirksam und zurückzuweisen, wenn er von vornherein nicht an dem Erwerb des Grundstücks interessiert ist, sondern das Gebot nur abgibt, damit in einem weiteren Versteigerungstermin einem andern der Zuschlag auf ein Gebot unter 7/10 oder unter der Hälfte des Grundstückswerts erteilt werden kann.

Gebote in Zwangsversteigerungsverfahren, die unter der Hälfte des Grundstückswertes liegen, sind nicht allein aus diesem Grund unwirksam und zurückzuweisen; gibt ein an dem Erwerb des Grundstücks interessierter Bieter ein solches Gebot nur ab, um die Rechtsfolgen des §§ 85 a I und II ZVG herbeizuführen, ist das weder rechtsmißbräuchlich noch ist das Gebot unwirksam oder ein Scheingebot, vgl. BGH, Beschl. v. 24.11.2005 - V ZB 98/05 NJW 19/2006 S. 1355 ff.

6. Sicherheiten
Sicherheitsleistung ist (nur) auf Antrag eines Verfahrensbeteiligten zu erbringen. Die Sicherheit ist in Höhe von 1/10 des Verkehrswertes,  mindestens in Höhe der Verfahrenskosten und sofort mittels Bundesbank- oder Verrechnungsscheck eines inländischen Kreditinstituts, der frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden ist, bzw. Bürgschaftserklärung eines geeigneten Kreditinstituts zu leisten. Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.
Die Sicherheitsleistung kann auch durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gut geschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt.Auf entsprechende Erklärung hin, wird die geleistete Bietungssicherheit als Teilzahlung auf das Bargebot mit der Maßgabe behandelt, dass hierfür  eine Verzinsung entfällt.

7. Zustellungen
Das Vollstreckungsgericht muss die Beteiligten über alle anstehenden Termine und Beschlüsse durch Zustellung der Beschlüsse und Bekanntmachungen informieren. Ist einer der Beteiligten unbekannt verzogen, ist eine Zustellung grundsätzlich unmöglich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Gericht dennoch verpflichtet ist, jedes Schreiben zuzustellen. Es kann ein Zustellungsvertreter bestellt werden.
Nachdem der Meistbietende in dem Fall der BGH für das zu versteigernde Haus nicht gezahlt hatte, wurde nach vorübergehender Einstellung das Verfahren fortgesetzt. In der Zwischenzeit hatte ein weiterer Beteiligter gerügt, dass er nicht als ein solcher behandelt wurde, weil er sein Wohnungsrecht bei Gericht nicht angemeldet hatte. Der Festsetzungsbeschluss über den Wert des Grundstücks sei ihm nicht zugestellt worden. Der Meistbietende wurde bereits über den Beschluss, das Verfahren fortzusetzen, nicht informiert, da er unbekannt verzogen war. Sie legten daher beim LG sofortige Beschwerde ein, die zurückgewiesen wurde.

Der BGH gab jedoch den Beteiligten Recht. Auch wenn der Meistbietende seine neue Anschrift nicht mitgeteilt habe, könne daraus nicht geschlossen werden, dass er eine Zustellung absichtlich verhindern wollte. Auch bei Nachlässigkeit des Beteiligten sei das Gericht daher zur Zustellung verpflichtet und müsse notfalls einen Zustellungsvertreter bestellen. Der zweite Beteiligte habe deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er aufgrund des im Grundbuch  eingetragenen Wohnungsrechts als Beteiligter behandelt werden wollte. Dies sei für eine Berücksichtigung seines Rechts bei Gericht ausreichend, vgl. BGH, Beschluss v. 07.10.2010, AZ: V ZB 37/10.

8. Räumung
Bewohnen die Eigentümer das Objekt selbst, ist nur eine schriftliche Aufforderung zur Räumung des Objekts erforderlich- keine Kündigung.
Der Zuschlagsbeschluss ist gleichzeitig Vollstreckungstitel.
Es sind keine weiteren gerichtlichen Schritte nötig.
Der Gerichtsvollzieher kann mit der zwangsweisen Räumung beauftragt werden, wenn die Eigentümer der Aufforderung zur Räumung nicht nachkommen. Erforderlich ist dazu nur eine Vollstreckungsklausel zu dem Zuschlagsbeschluss.

9. Zuschlagsbeschwerde
a) Norm: Die Zuschlagsbeschwerde ist in § 96 ZVG geregelt: 
(1) Auf die Beschwerde gegen die Entscheidung über den Zuschlag finden die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die Beschwerde nur insoweit Anwendung, als nicht in den §§ 97 bis 104 ein anderes vorgeschrieben ist. Die Vorschriften der ZPO über Zulässigkeit (§ 567), Zuständigkeit des Einzelrichters ( § 568), First und Form (§ 569), Aussetzbarkeit des Vollzugs des Zuschlags (§ 570 II), Beschwerdebegründung ( § 571 Abs.1-3) finden entsprechende Anwendung.

b) Berechtigte gemäß § 97 ZVG
(1) Die Beschwerde steht im Falle der Erteilung des Zuschlags jedem Beteiligten (meine Anmerkung: also auch dem Schuldner) sowie dem Ersteher und dem für zahlungspflichtig erklärten Dritten, im Falle der Versagung dem Gläubiger zu, in beiden Fällen auch dem Bieter, dessen Gebot nicht erloschen ist, sowie demjenigen, welcher nach § 81 an die Stelle des Bieters treten soll.

(2) Im Falle des § 9 Nr. 2 genügt es, wenn die Anmeldung und Glaubhaftmachung des Rechtes bei dem Beschwerdegericht erfolgt.

c) Gründe der Beschwerde (§ 100 ZVG)
(1) Die Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass eine der Vorschriften der §§ 81, 83 bis 85a verletzt oder dass der Zuschlag unter anderen als den der Versteigerung zu Grunde gelegten Bedingungen erteilt ist.

(2) Auf einen Grund, der nur das Recht eines anderen betrifft, kann weder die Beschwerde noch ein Antrag auf deren Zurückweisung gestützt werden.

(3) Die im § 83 Nr. 6, 7 bezeichneten Versagungsgründe hat das Beschwerdegericht von Amts wegen zu berücksichtigen.

d) Frist für die Beschwerde ( §§ 98 ZVG, 569 ZPO)

Die zweichwöchige Frist für die Beschwerde gegen einen Beschluss des Vollstreckungsgerichts, durch welchen der Zuschlag versagt wird, beginnt mit der Verkündung des Beschlusses. Das gleiche gilt im Falle der Erteilung des Zuschlags für die Beteiligten, welche im Versteigerungstermin oder im Verkündungstermin erschienen waren.

e) Entscheidungen zu 765 a ZPO: BGH vom 24. November 2005 Aktenzeichen V ZB 99/05

Begründung: Selbst dann, wenn mit einer Zwangsvollstreckung eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners oder eines nahen Angehörigen verbunden ist, kann eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung nicht ohne weiteres einstweilen eingestellt werden. Erforderlich ist stets die Abwägung der - in solchen Fällen ganz besonders gewichtigen - Interessen der Betroffenen mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers. Auch dieser kann sich auf Grundrechte berufen. Unterbleibt die Räumungsvollstreckung wegen der Annahme einer Suizidgefahr, die auch bei sorgfältiger fachlicher Prüfung nur auf der Beurteilung von Wahrscheinlichkeiten beruhen kann, wird in das Grundrecht des Gläubigers auf Schutz seines Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG) eingegriffen und sein verfassungsrechtlicher Anspruch auf tatsächlich wirksamen Rechtsschutz seines Eigentums (Art. 19 Abs. 4 GG) beeinträchtigt.
Es ist deshalb auch dann, wenn bei einer Räumungsvollstreckung eine konkrete Suizidgefahr für einen Betroffenen besteht, sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann. Mögliche Maßnahmen betreffen die Art und Weise, wie die Zwangsvollstreckung durchgeführt wird, aber auch die Ingewahrsamnahme des Suizidgefährdeten nach polizeirechtlichen Vorschriften oder dessen Unterbringung nach den einschlägigen Landesgesetzen.
Nicht zuletzt ist aber auch der Gefährdete selbst gehalten, das ihm Zumutbare zu tun, um die Risiken, die für ihn im Fall der Vollstreckung bestehen, zu verringern. Einem Schuldner kann dementsprechend, wenn er dazu in der Lage ist, zugemutet werden, fachliche Hilfe - gegebenenfalls auch durch einen stationären Aufenthalt in einer Klinik - in Anspruch zu nehmen, um die Selbsttötungsgefahr auszuschließen oder zu verringern.
Dies entspricht den verfassungsrechtlichen Maßstäben für eine Zwangsräumung in Fällen bestehender Suizidgefahr, die auch gelten, soweit es darum geht, ob ein Zwangsversteigerungsverfahren wegen der bei endgültiger Zuschlagserteilung und Zwangsräumung des Grundstücks drohenden Gefahr der Selbsttötung des Schuldners einstweilen einzustellen ist (vgl. BVerfGE 52, 214; BVerfG, NJW 1991, 3207; 1992, 1378; 1994, 1272; 1719; 1998, 295; 2004, 49; NJW-RR 2001, 1523; NZM 2005, 657).

 Informationen zum Zwangsversteigerungsverfahren http://www.justiz.niedersachsen.de/master/C8478786_N10487598_L20_D0_I3749483

oder in einer persönlichen Beratung.

Kontakt:

Hermann Kulzer MBA
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