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| Schrottimmobilie |
Schrottimmobilie- Schrottimmobilien- Schrottfond - Schrottfonds -
Wie wurde damals oft geworben?
- Wollen sie Steuern sparen?
- Wollen Sie eine sichere Altersvorsorge?
- Wollen Sie eine gute Rendite?
So wurden viele Käufer geködert zum Kauf von vermietetem Wohnungseigentum. Zahlreiche Immobilien hielten aber nicht was versprochen wurde. Es stellte sich vielmehr heraus, dass es sich um Schrottimmobilien handelt. Die Rechtsprechung uferte aus.
Der Europäische Gerichtshof hat zahlreiche Entscheidung zum Schutz der Verbraucher gefällt und dadurch Signale für den Bundesgerichtshof gesetzt.
Die Aufklärungspflichten und Kick- back sind zu Gunsten der Anleger entschieden.
Weiter Infos hier unter A-Z und unter Beiträgen.
http://www.schrottimmobilie.com |
| 30.12.2011 |
Schrottimmobilie: Pech, Pflichtverletzung oder Täuschung? Die ex-ante Betrachtung ist entscheidend. Infos auf Schrottimmobilie.com |
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I. Schrottimmobilie: Pech, Pflichtverletzung oder Täuschung?
Viele Anleger haben zu Anlagezwecken oder zur Altersvorsorge Immobilien, Immobilienanteile oder Immobilienfonds erworben.
Aus heutiger Sicht sind viele Anlagen eine Katastrophe.
Zahlreiche Objekte wurden unter Vorspiegelung falscher Tatsachen verkauft.
Aber nicht jedes Geschäft, ist angreifbar. Der Immobilienmarkt unterliegt erheblichen Schwankungen.
I. Welcher Blickwinkel ist maßgeblich, ob es Pech, Pflichtverletzung oder Betrug war?
Die Bewertung und Empfehlung eines Anlageobjekts durch ein Kreditinstitut muss ex ante betrachtet vertretbar sein. Das Risiko, dass sich eine aufgrund anleger- und objektgerechter Beratung getroffene Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, trägt der Kunde,
BGH, Urteil vom 21. 3. 2006 - XI ZR 63/ 05; OLG Frankfurt am Main.
Die Klägerin begehrte Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung in Anspruch.
Sie erwarb Immobilienfondsanteile, die sämtlich von einer Fondsgesellschaft des D.-verbandes emittiert worden waren. Im vom BGH entschiedenen Fall wurde die Schadensersatzklage gegen die Beklagte wegen positiver Vertragsverletzung abgewiesen.
Maßgeblich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist, was aus damaliger Sicht (ex ante) beim Kauf unter Zugrundlegung der damaligen Verhältnisse und Aussichten, die Fondsanteile für einen Wert und Perspektiven hatten. Es ist nicht von Bedeutung, dass unter heutigen Gesichtspunkten, diese Fondsanteile viel weniger oder fast nichts wert sind.
Chancen für Klagen bestehen daher dann, wenn auch unter damaligem Blickwinkel die Geldanlage schon viel weniger wert war oder wertlos.
Das Gericht hat in vorliegendem Fall Folgendes entschieden:
1. Es ist zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen.
2. Es bestanden keine dauernden Überwachungs- und Beratungspflichten der Beklagten hinsichtlich der erworbenen Wertpapiere.
3. Es kommt ein neuer Beratungsvertrag zustande, als sich der Kläger bei der Beklagten erkundigte, ob ein Verkauf der Anteile ratsam sei, und die Beklagte ihm riet, die Papiere zu halten.
4. Inhalt und Umfang der Beratungspflichten hängen von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Beratung muss anleger- und objektgerecht sein (BGHZ 123, 126).
4. Maßgeblich sind einerseits der Wissensstand, die Risikobereitschaft und das Anlageziel des Kunden und andererseits die allgemeinen Risiken, wie etwa die Konjunkturlage und die Entwicklung des Kapitalmarkts, sowie die speziellen Risiken, die sich aus den besonderen Umständen des Anlageobjekts ergeben.
5. Die Aufklärung des Kunden über diese Umstände muss richtig und vollständig zu sein (BGH, Urteil vom 9. Mai 2000 - XI ZR 159/99)
6. Die Bewertung und Empfehlung eines Anlageobjektes muss unter Berücksichtigung der genannten Gegebenheiten ex ante betrachtet lediglich vertretbar sein (Nobbe, in: Horn/ Schimansky, Bankrecht 1998 S. 235, 248).
7. Das Risiko, dass sich eine Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, trägt der Kunde (BGH, Urteil vom 4. Februar 1987 - IVa ZR 134/ 85). Auch Börsentipps liegen nicht im Rahmen der vertraglichen Haftung einer Bank für Rat und Auskunft (BGH, Urteil vom 18. Juni 1971 - I ZR 83/ 70).
II. Welche Fragen spielen für eine Rückabwicklung und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen eine Rolle?
1. Mangelhafte Widerrufsbelehrung?
2. Hat Anleger von diesem Widerrufsrecht Gebrauch gemacht?
3. Liegt Realkreditvertrag vor?
4. Liegen nichtige Vollmachten vor?
5. Gibt es eine arglistige Täuschung?
6. Gibt es einen Formmangel gemäß §§ 4,6 VerbrKrG
7. Liegt eine Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten vor?
8. Gibt es eine Geschäftsunerfahrenheit des Kunden?
9. Hat die kreditgebende Bank einen Wissenvorsprung?
10. Liegen besondere Gefährdungstatbestände vor?
11. Enthält der Verkaufsprospekt Unrichtigkeiten und Widersprüche?
III. Arglistige Täuschung?
Der Bundesgerichtshof (11. Zivilsenat) hat erstmals mit seinem Urteil vom 05.07.2011 eine Haftung der Bank für eine arglistige Täuschung des Vermittlers bejaht (XI ZR 342/10).
Ein vorangegehendes Urteil des OLG Köln wurde bestätigt.
Der HVB (Hypovereinsbank/Unicredit) wurde eine Falschaufklärung eines Vermittlers wegen zu erzielender Mieteinnahmen zugerechnet und führte dazu, daß die Bank keine Darlehensansprüche mehr hat.
Hätte der Kläger auf Schadensersatz geklagt, so hätte dieser dem Käufer der überteuerten Immobilie zugesprochen werden müssen.
Für Fragen zu Pech, Pflichtverletzung oder Täuschung stehen wir gerne zur Verfügung.
Kontakt:
Hermann Kulzer
Master of business
Rechtsanwalt
Dresden, Berlin
kulzer@pkl.com
0351 8110233
http://www.schrottimmobilie.com
http://www.insoinfo.de |
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| Verfasser: Hermann Kulzer MBA Fachanwalt für Insolvenzrecht |
| 25.01.2011 |
Schrottimmobilien oder: arglistige Täuschung von Wohnungskäufern / Achtung Verjährungsfristen |
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I. Deutsche Kreditbank vergleicht sich im Fall kreditfinanzierter „Schrottimmobilien“
Einem Artikel der Zeit-Online folgend (http://www.zeit.de/wirtschaft/geldanlage/2011-01/dkb-einlenken-schrottimmobilien), soll die DKB Bank bereit sein, Betrugsopfern entgegen zu kommen. Die DKB Bank soll insgesamt in einem Volumen von etwa 1,5 bis 3 Milliarden Euro Kredite für Schrottimmobilien vergeben haben. Da die den Anleger vermittelten Konzepte in vielen Fällen nicht aufgingen, sieht sich die DKB Bank einer Klagewelle ausgesetzt, die es ermöglicht für geprellte Anleger auch außergerichtlich angemessene Einigungen herbeizuführen. Zudem hat das Landgericht Berlin in zwei Fällen Schadensersatzansprüche gegenüber der DKB Bank anerkannt, sodass der kreditfinanzierte Kauf rückabgewickelt werden musste.
Die Chancen für geprellte Anleger einer Schrottimmobilie, finanziert durch die DKB Bank, sowohl auf dem außergerichtlichen, als auch gerichtlichem Wege, haben sich dadurch wesentlich verbessert.
II. Badenia Schrottimmobilien
Der für Bankrecht zuständige 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bestätigte im Urteil vom 11.01.2011 die Rechtsprechung zur Finanzierung sog. „Schrottimmobilien“ durch die Badenia Bausparkasse. Nach seiner Ansicht wußte die Badenia von arglistigen Täuschungen durch den immobilienvertrieb und täuschte über Vertriebsprovisionen. Djes begründet die Schadensersatzpflicht der Badenia. Die Vorinstanzen hatten die Klagen geschädigter Eigentümer noch abgewiesen. Die BGH-Richter sahen eine zum Schadensersatz verpflichtende Aufklärungspflichtverletzung der Badenia in irreführenden Angaben über die vom Verkäufer erhaltenen Provisionen in bundesweit verwendeten Formularen zur Beauftragung der Immobilien- und Finanzierungsvermittlung. Die Badenia habe mit dem Vertriebsunternehmen zusammengewirkt, weshalb deren Kenntnis über die tatsächliche Höhe der Provisionen zu vermuten sei. Diese Kenntnis hätte sie den Kaufinteressenten im Rahmen Finanzierung nicht vorenhalten dürfen. Damit haben sich die Erfolgsaussichten geschädigter Eigentümer sog. Schrottimmobilien mit Finanzierungen der Badenia Bausparkasse auf Rückabwicklung der Kaufverträge einschließlich der Finanzierungsdarlehen weiter verbessert. Die vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fallkonstellationen sind offenbar bundesweit und massenhaft aufgetreten. Von einem Fall kann natürlich nicht auf alle Fälle geschlossen werden. Jeder Einzelfall muss geprüft werden, ob die konkrete Fallkonstellation tatsächlich derjenigen entspricht, die vom BGH entschieden wurde. Wenn dies der Fall ist und noch keine Anspruchsverjährung eingetreten ist, bestehen gute Chancen auf eine außergerichliche oder gerichtliche positive Lösung. Die Verjährungsvorschriften müssen beachtet werden.
Manche Ansprüche sind schon verjährt.
Andere verjähren spätestens zum 31.12.2011 (kenntnisunabhängige Verjährungshöchstfrist). Vorsicht und eine Prüfung durch einen Rechtsanwalt ist geboten. Lassen Sie ihre Erfolgsaussichten auf Rückabwicklung oder Schadensersatz daher rechtzeitig prüfen!!
III. Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag
Der u. a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über Schadensersatzansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit sogenannten "Schrottimmobilien" zu entscheiden. Er hat ein Berufungsurteil bestätigt, das im Zusammenhang mit einem sogenannten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag eine arglistige Täuschung der Wohnungskäuferin über die Höhe der Vertriebsprovisionen bejaht hatte. Von Vermittlern geworben, erwarb die Klägerin, eine damals 38 Jahre alte Krankenschwester, im Jahr 1996 zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung in Hamburg. Zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 147.511 DM nahm sie bei der beklagten Bank ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 178.000 DM auf, das durch zwei mit der beklagten Bausparkasse abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollte. Im Zusammenhang mit dem Erwerb unterzeichnete die Klägerin einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, in dem es u.a. heißt: "Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4. und 5. der nachfolgenden Aufstellung benannten Firmen zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden." Ausweislich Punkt 4 der Aufstellung sollte die Finanzierungsvermittlerin eine "Finanzierungsvermittlungsgebühr" in Höhe von 3.560 DM und ausweislich Punkt 5 die Wohnungsvermittlerin eine "Courtage" in Höhe von 5.089 DM erhalten. Dies entspricht einer Provision von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, nämlich 2,41% Finanzierungsvermittlungsgebühr für die Finanzierungsvermittlerin und 3,45% Courtage für die Wohnungsvermittlerin. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die Rückabwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Eigentumswohnung; sie begehrt unter anderem die Rückzahlung geleisteter Zinsen sowie die Feststellung, dass aus den Darlehensverträgen keine Zahlungsansprüche bestehen und dass ihr die Beklagten den gesamten Schaden zu ersetzen haben. Sie stützt sich dabei insbesondere auf einen Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat dem Zahlungsbegehren - unter Abzug der von der Klägerin erlangten Mietpoolausschüttungen und Steuervorteile - in Höhe von 11.616,64 € nebst Zinsen teilweise, den Feststellungsanträgen vollumfänglich stattgegeben. Das Berufungsgericht ist nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten der Klägerin schadensersatzpflichtig sind, weil sie sie trotz eines insoweit bestehenden Wissensvorsprungs nicht über eine arglistige Täuschung aufgeklärt haben. Die Klägerin ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vom Vertrieb arglistig über die Höhe der an die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen fließenden Provisionen getäuscht worden. Durch Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags habe der Vertrieb bei der Klägerin bewusst die falsche Vorstellung erzeugt, die beiden in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen erhielten nur die dort genannten Provisionen. Dies entsprach jedoch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht der Wahrheit. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erhielten die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerinnen nicht nur Vertriebsprovisionen in Höhe von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, sondern tatsächlich mindestens 15%. Da die Beklagten mit dem Vertrieb in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hatten, hat das Berufungsgericht angenommen, dass ihnen diese arglistige Täuschung bekannt gewesen ist. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil bestätigt. Er hat insbesondere die dem Berufungsurteil zugrunde liegende Auslegung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bestätigt, nach welcher die dort im Einzelnen ausgewiesenen Vertriebsprovisionen als Gesamtprovisionen zu verstehen seien, zu denen die Vermittlerinnen die Vermittlung insgesamt durchführen sollten. Diese Auslegung ist angesichts des in dem formularmäßigen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausdrücklich enthaltenen Hinweises, der Auftrag solle durch die in Punkt 4. und 5. der Aufstellung benannten Vermittlungsfirmen zu den dort im Einzelnen genannten Gebührensätzen ausgeführt werden, vertretbar und der Bundesgerichtshof hat sie für zutreffend erklärt. Er konnte den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag selbst auslegen, weil gleichlautende Formulare bundesweit verwendet worden sind. Auf der Grundlage dieser Auslegung ist das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung zu dem Ergebnis gelangt, bei der Klägerin sei mit Hilfe des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bewusst die unzutreffende Vorstellung erzeugt worden, die beiden genannten Firmen erhielten für die Vermittlung der Wohnung und der Finanzierung insgesamt lediglich die im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Provisionen, obwohl sie – wie das Berufungsgericht aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt hat – tatsächlich eine fast drei Mal so hohe Vermittlungsprovision erhalten sollten. Da gleichlautende Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge bei den von den Beklagten finanzierten Erwerbsvorgängen vielfach verwendet worden sind, hat das Urteil über den Fall hinausgehende Bedeutung. Mit dem jetzigen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei entsprechenden tatrichterlichen Feststellungen eine im Zusammenhang mit einem solchen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag stehende arglistige Täuschung eines Erwerbers über die Höhe der Vertriebsprovisionen zu bejahen ist. BGH, Urteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08 (LG Lübeck - Urteil vom 24. Februar 2006 - 5 O 128/05)
Weitere Beiträge von uns unter www.Fachanwaltsinfo.de unter Stichwort: Schrottimmobilien.
Für Fragen stehen wir gerne zur Verfügujng.
Hermann Kulzer MBA
Rechtsanwalt Fachanwalt für Insolvenzrecht |
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| Verfasser: Hermann Kulzer, Fachanwalt für Insolvenzrecht |
| 05.01.2011 |
Clerical Medical zum Schadensersatz verurteilt |
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1. Der Versicherungssenat des Oberlandesgerichts Dresden hat die britische Versicherungsgesellschaft Clerical Medical zum Schadensersatz im Zusammenhang mit einer darlehensfinanzierten Lebensversicherung verurteilt. Das Oberlandesgericht stellte im Urteil fest, dass sich Clerical Medical das Verhalten des Vermittlers zurechnen lassen muss gemäß § 278 BGB..
In dem entschiedenen Fall gelangte das Oberlandesgericht nach Anhörung der Zeugen zur Überzeugung, dass eine Aufklärungspflichtverletzung vorliegt.
Der Vermittler der Klägerin habe im Rahmen der Vertragsverhandlungen wesentliche Umstände des streitgegenständlichen Versicherungsvertrages unzutreffend dargestellt, etwa dass es sich bei den in den Antrag aufgenommenen Auszahlungsbeträgen - anders als in den Versicherungsbedingungen vorgesehen - um feste Zahlungszusagen von Clerical Medical handelt. Die insoweit bei der Klägerin bestehende Fehlvorstellung habe der Vermittler noch bestärkt, indem er die Auszahlungsbeträge an den Darlehensraten orientiert und mehrfach gegenüber der Klägerin - auch auf ihre Nachfrage hin - erklärt hat, dass damit - was nicht zutreffend war- ein Risiko bezogen auf die darlehensfinanzierte Lebensversicherung nicht bestünde.
Das OLG verurteilte Clerical Medical, die Klägerin von den Verbindlichkeiten bei der finanzierenden Bank freizustellen.
Da das OLG Dresden die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen hat, besteht die Möglichkeit, dass dieser über fremdfinanzierte Rentenmodelle unter Einbeziehung von Produkten von Clerical Medical grundsätzlich entscheidet.
2, Das Landgericht Itzehoe hat mit Urteilen vom 23.09.2010 in zwei Verfahren die Anlageberatungsgesellschaft Accessio Wertpapierhandelshaus AG zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Geklagt hatten Anleger, die in den Jahren 2007 und 2008 mehrere Kapitalanlagen, darunter Inhaberteilschuldverschreibungen, Zertifikate und Inhabergenussscheine, gezeichnet hatten. Die für die Accessio Wertpapierhandelshaus AG tätigen Anlageberater hatten hierzu nach Darstellung der Kläger mit der Sicherheit der Kapitalanlagen geworben.
Wie den Klägern aber nach deren Vorbringen nicht mitgeteilt worden war, handelte es sich bei den Kapitalanlagen um riskante Anlageformen. Hierüber hätten die Berater aufklären müssen. Stattdessen täuschten sie, wie das Urteil in dem Verfahren mit dem Az. 7 O 257/09 feststellt, eine Sicherheit der Papiere vor, die der Realität nicht entspricht. In dem Verfahren mit dem Az. 7 O 137/09 führt das Gericht aus, dass der Berater die Risiken der Wertpapiere bagatellisiert habe. Da somit die Beratung fehlerhaft war, haftet die Beratungsgesellschaft, die sich das Handeln des Beraters zurechnen lassen muss, nach den noch nicht rechtskräftigen Urteilen des Landgerichts Itzehoe auf Schadensersatz.
Wir vertreten Sie in derartigen Fällen gerne.
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| Verfasser: Hermann Kulzer MBA Fachanwalt für Insolvenzrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht |
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