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Insolvenzrecht A bis Z
Zwangsversteigerung/ Zwangsversteigerungsverfahren
Die zwangsweise Verwertung von Immobilien läuft über das Versteigerungsverfahren.

1. Nach Aufruf der Sache werden die Objektdaten (Einheitswert, der die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer darstellt, mögliche Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen) bekanntgegeben.

2.Danach erfolgt die Festlegung des geringsten Gebotes und der Versteigerungsbedingungen durch das Gericht.

3. Mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten beginnt die Bietzeit, die mindestens 30 Minuten beträgt.

4. Nach Abgabe eines Gebotes kann eine Sicherheitsleistung (10% des Verkehrswertes) vom Bieter verlangt werden. Als Zahlungsmittel werden bei Versteigerungen akzeptiert: ein von einem Kreditinstitut ausgestellter Verrechnungsscheck, eine Bankbürgschaft oder ein von der Landeszentralbank bestätigter Scheck. Unterbleibt die Leistung, wird das Gebot zurückgewiesen. Zur Sicherheit beachten Sie den Hinweis des Gerichts z.B Cottbus unten.

5.Bei der Annahme des Gebotes wird die Identität des Bieters geprüft. Der Nachweis erfolgt durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass.

6.Nach dem Ende der Bietzeit wird das Meistgebot verkündet.

7. Darauf folgt die Verhandlung über den Zuschlag. Im Ersttermin kann der Zuschlag versagt werden, wenn nicht mindestens 70 % des Verkehrswertes erreicht werden. Der Zuschlag wird auf jeden Fall versagt, wenn nicht mind. 50 % des Verkehrswertes geboten werden.

8. Dann kommt es zu einem zweiten Versteigerungstermin. Im Zweittermin gelten keine Grenzen mehr - der Meistbietende erhält generell den Zuschlag.

9. Mit der Verkündung des Zuschlages im Versteigerungstermin oder in einem später stattfindenden Verkündungstermin ist dieser wirksam.

10. Nach der Erteilung des Zuschlages bestimmt das Gericht einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses. Das Bargebot ist von dem Erwerber spätestens im Verteilungstermin zu bezahlen.

Sicherheiten:
1. Welche Sicherheiten müssen erbracht werden?

Wenn Sie bieten, wird meist eine sofortige Sicherheit von 10% des festgesetzten Verkehrswertes verlangt. Können Sie bei Abgabe Ihres Gebotes eine der unten genannten Sicherheitsleistung bei Verlangen nicht oder nicht vollständig erbringen, dann muss der Rechtspfleger Ihr Gebot als unwirksam zurückweisen.

Sicherheitsleistungen können seit dem 16.2.2007 nicht mehr durch Bargeld erbracht werden. Weiterhin sind Euro-Schecks, Sparbücher, Wertpapiere oder sonstige "Ersatzsicherheiten" nicht zugelassen.

Es gelten nur noch die folgenden Sicherheitsleistungen:

  • Bundesbankscheck und Verrechnungsscheck
    bitte unbedingt beachten:

    • Der Scheckaussteller muss ein in Deutschland zugelassenes Kreditinstitut sein.
    • Der Scheck darf nicht auf Ihr eigenes Konto bezogen sein.
    • Der Scheck darf frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein. Die Vorlagefrist muss eingehalten werden.
  • Bürgschaft eines Kreditinstitutes - diese muss unbefristet und unbedingt sein.

  • Überweisung des Betrages an die zuständige Gerichtskasse. Lassen Sie sich sicherheitshalber die Kontonummer telefonisch vom Amtsgericht bestätigen, da diese sich ändern kann. Beachten Sie die Laufzeiten für Überweisungen. Der rechtzeitige Geldeingang ist notwendig! Auf der Überweisung sind folgende Angaben sinnvoll, damit Ihre Sicherheitsleistung von der Gerichtskasse eindeutig zugeordnet werden kann:

    • Name des Amtsgerichts
    • Geschäftszeichen des Verfahrens
    • Stichwort "Sicherheit"
    • Tag des Versteigerungstermins
    • Name und Vorname des Bieters
Weitergehende Auskünfte über die Voraussetzungen an einen Scheck oder einer Bürgschaft erhalten Sie über Ihre Hausbank. Die hilft Ihnen auch bei der Beschaffung der Sicherheit

Die häufigsten Fragen an Rechtspfeger in Zwangsversteigerungsverfahren:
Hinweise für Bietinteressenten - oder die häufigsten Fragen von Anrufern an eine/n Zwangsversteigerungsrechtspfleger/in
(Teilweise sind die Begriffe im Fremdwörterlexikon erläutert, mit einem Klick gelangen Sie zur Beschreibung.)
  1. Wo findet eine Zwangsversteigerung eines Grundstücks statt?
  2. Kann ich das Versteigerungsobjekt vorher mit Ihnen besichtigen?
  3. Woher wissen Sie denn, was das Grundstück wert ist, wenn Sie gar nicht dort waren?
  4. Kann ich vorher mal in dieses Gutachten sehen?
  5. Wie kann ich denn nun bieten?
  6. Kann ich vorher schon schriftlich ein Gebot abgeben?
  7. Muss ich persönlich kommem?
  8. Reicht es aus, wenn mein (Ehe-)Partner kommt und für uns beide bietet?
  9. Wie läuft so ein Versteigerungstermin ab?
  10. Wie lange ist Zeit, um Gebote abzugeben?
  11. Muss ich Grundbuchbelastungen übernehmen?
  12. Kann es sein, dass ich auch Wohnrechte oder dergl. übernehmen?
  13. Wie hoch ist das Mindestgebot?
  14. Sind im zweiten Termin die Wertgrenzen automatisch weggefallen?
  15. Leben in einem zweiten Termin die alten abgegebenen Gebote wieder auf?
  16. Muss ich bei Abgabe eines Gebotes immer Bietsicherheit leisten?
  17. Wie kann ich die Sicherheitsleistung erbringen?
  18. Was ist, wenn ich die Bietsicherheit nicht dabei habe?
  19. Bekomme ich die Bietsicherheit nach dem Termin wieder?
  20. Kann ich mich selber überbieten?
  21. Wie hoch müssen die Abstände zwischen den einzelnen Geboten sein?
  22. Wann bekomme ich den Zuschlag?
  23. Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich ein Grundstück ersteigere?
  24. Muss ich mich mit dem Zuschlag an das Finanzamt wenden wegen der Grunderwerbssteuer?
  25. Muss ich mich als Ersteher um die Grundbuchumschreibung kümmern?
  26. Ab wann bin ich Eigentümer?
  27. Woher weiß ich denn, wie viel ich wann wohin zahlen muss, wenn ich ein Grundstück ersteigert habe ?
  28. Bekommt der Schuldner den Kaufpreis?
  29. Was passiert, wenn ich als Ersteher das Bargebot nicht (rechtzeitig) zahle?
  30. So, ich habe den Zuschlag erhalten, das Gebot nebst Zinsen ordnungsgemäß gezahlt-nun will ich das Objekt nutzen, aber der Bewohner zieht nicht aus!? Was tun?
Für weitere Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.

01.10.2011 Ersteigerung des gemeinsamen Grundstücks durch einen Ehegatten
Information

BGB §§ 242, 747 S. 2, 1147, 1152, 1191 Abs. 1, 1192

Ersteigert ein Ehegatte das bis dahin gemeinsame Grundstück der Ehegatten, so kann der weichende Ehegatte vom Ersteher nicht Zahlung des hälftigen Betrags einer in das geringste Gebot fallenden, nicht mehr valutierten Grundschuld verlangen, welche die Ehegatten einem Kreditinstitut zur Sicherung eines gemeinsam aufgenommenen Darlehens eingeräumt hatten. Der weichende Ehegatte ist vielmehr darauf beschränkt, vom Ersteher die Mitwirkung bei der ("Rück-")Übertragung und Teilung der Grundschuld zu verlangen und sodann aus der ihm gebührenden Teilgrundschuld die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu begehren. Auch § 242 BGB eröffnet dem weichenden Ehegatten grundsätzlich keinen weitergehenden Zugriff auf das Vermögen des Erstehers.

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Verfasser: Hermann Kulzer MBA Fachanwalt
21.09.2011 Zwangsversteigerung: einer Immobilie: Was passiert mit fremder Einbauküche oder Waschbecken??
Information BGB § 97; ZVG §§ 90, 55

Mieter nehmen manchmal in gemieteten Wohnungen mit oder ohne Genehmigung des Eigentümers Ein- oder Umbauten vor, z.B Einbau einer Einbauküche oder Einbau eines hochwertigeren Waschbeckens.

Was passiert mit der Einbauküche oder dem Waschbecken in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Ist der Ersteher mit Zuschlag Eigentümer?.

I. Rechtslage mit dem Waschbecken

1. Das Washbecken ist nicht wesentlicher Bestandteil aber Zubehör der Wohnung.
2. Das Zubehör, das zum Zeitpunkt der Beschlagnahme in der Wohnung war, wird mitversteigert.
3. Wer Rechte an einem Zubehör hat, muss diese im Rahmen des Versteigerungsverfahrens geltend machen und nachweisen.
4. Es muss ein  Freigabeantrag gestellt werden gemäß § 37 ZVG.
5. Wenn dies verpasst wird, geht das Eigentum an dem Waschbecken auf den Ersteher über.
6. Das Entfernen würde den Tatbestand des Diebstahls darstellen.


II. Rechtslage mit Einbauküche gemäß BGH, Urteil vom 20. 11. 2008 - IX ZR 180/ 07

Ausgangsfall:

Die Parteien streiten um das Eigentum an einer Einbauküche und die Berechtigung der Beklagten, bei ihrem Auszug aus der Wohnung die wesentlichen Teile davon mitzunehmen.
Die Kläger haben das Grundstück eingesteigert. Die Beklagten waren Mieter., die die Einbaukünche nach dem Auszug entfernten. Die Kläger klagen auf Wiederherstellung des alten Zustands. Die Kläger machten gelten, die Küche sei wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, mindestens Zubehör, und deshalb mit dem Zuschlagsbeschluss ihr Eigentum geworden.


Die Beklagten behaupten, sie hätten die Küche als Mieterin in die Wohnung eingebracht und könne einfacht wieder entfernt werden. 

Verfahrensgang:

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.
Das Landgericht hat ihr stattgegeben.
Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Die Revision führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Begründung:


1. Die Kläger haben einen Herausgabeanspruch gemäß § 985, § 823 Abs. 1 BGB sowie aus dem abgeschlossenen Vergleich die Herausgabe der Küche und deren Wiedereinbau verlangen, wenn sie im Wege der Zwangsversteigerung Eigentum an ihr erworben hatten.

2. Durch den Zuschlag haben die Kläger gemäß §§ 90, 55 ZVG Eigentum an den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks und an dem Zubehör erworben.

3. Die Beklagte zu 1 hat ihr Eigentum nicht nach Maßgabe des § 55 Abs. 2, § 37 Nr. 5 ZVG geltend gemacht.

4. Das Berufungsgericht hat die Eigenschaft der streitigen Einbauküche als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zutreffend abgelehnt. Es hat jedoch die Zubehöreigenschaft zu Unrecht bejaht. Die Feststellung, dass die Einbauküche nicht nur den Bedürfnissen der Beklagten gedient habe, sondern dauerhaft der Wohnung habe dienen sollen, beruht auf Rechtsfehlern.

5. Gemäß § 97 BGB ist eine bewegliche Sache grundsätzlich dann Zubehör, wenn sie, ohne schon Bestandteil der Hauptsache zu sein, nicht nur vorübergehend deren wirtschaftlichem Zweck zu dienen bestimmt ist und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis steht (BGHZ 165, 261, 263). Die danach erforderliche Zweckbestimmung erfolgt in der Regel durch schlüssige Handlung, für die die tatsächliche Benutzung der Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen Sache ein Indiz sein kann. Dazu genügt nicht, dass die Verbindung nur für einen von vornherein begrenzten Zeitraum oder lediglich zur Befriedigung der Bedürfnisse des derzeitigen Nutzers erfolgt (BGHZ 62, 49, 52; BGH, Urt. v. 1. Februar 1990 - IX ZR 110/ 89, WM 1990, 603, 605). 

6. Für das richterliche Ermessen, was im Einzelfall als Zubehör anzusehen ist, besteht zwar ein weiter Spielraum (BGHZ 165, 261, 265). Die Beurteilung muss aber widerspruchs- und denkfehlerfrei erfolgen. Hieran fehlt es. Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die Beklagten die Einbauküche auf Dauer in die Wohnung eingefügt hätten und sie dort hätten belassen wollen. Die getroffenen Feststellungen tragen dieses Ergebnis nicht.

7. Die Zubehöreigenschaft fehlt jedoch gleichwohl, wenn die Sache im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird, § 97 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Amtsgericht hatte für den süddeutschen Raum festgestellt, dass es nicht der Verkehrsauffassung entspreche, Einbauküchen als Zubehör anzusehen. Insbesondere rechne man damit, dass ein Mieter die von ihm angeschaffte Einbauküche wieder mitnehme. Dies entspricht einer verbreiteten Auffassung in der Rechtsprechung (vgl. etwa OLG Karlsruhe NJW-RR 1986, 19, 20; NJW-RR 1988, 459, 460; OLG Frankfurt/ Main ZMR 1988, 136; OLG Hamm NJW-RR 1989, 333; FamRZ 1998, 1028; OLG Zweibrücken Rpfleger 1993, 169, 170; OLG Koblenz ZMR 1993, 66, 68; OLG Düsseldorf VersR 1995, 559). 

Das Landgericht ist dem nicht gefolgt. Es hat aber lediglich festgestellt, es sei nach seiner Erfahrung häufig üblich, dass Einbauküchen beim Verkauf von Häusern oder Eigentumswohnungen mitverkauft würden. Das lässt entgegen der Auffassung des Landgerichts jedoch nicht den Schluss zu, dass auch ein Mieter, der eine Einbauküche angeschafft und eingebaut hat, von vornherein nicht damit rechnet, er könne die Einbauküche bei seinem Auszug wieder mitnehmen. Dieser Schluss mag möglich sein, wenn der Eigentümer die Einbauküche eingebaut hat. Für die vom Mieter angeschaffte und eingebaute Küche vermag die genannte Beobachtung des Berufungsgerichts ersichtlich nichts auszusagen. Das Berufungsgericht führt selbst an anderer Stelle aus, dass ein Mieter in aller Regel die Küche beim Auszug wieder mitnehmen wolle, es sei denn, er könne sie an den Nachmieter verkaufen. Es spricht nichts dafür, dass der Eigentümer einer vermieteten Wohnung und die allgemeine Verkehrsanschauung dies anders sehen.

8. Zutreffend hat das Berufungsgericht gesehen, dass eine Zubehöreigenschaft auch dann nicht vorliegt, wenn die Benutzung der Sache für den wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache nur vorübergehend sein soll, § 97 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Widmung des Einfügenden, seine Zweckbestimmung, entscheidet darüber, ob die Einbauküche Zubehör wird (vgl. BGH, Urt. v. 1. Februar 1990 aaO S. 605). 
Richtig nimmt das Berufungsgericht an, dass ein Mieter die Küche in aller Regel beim Auszug wieder mitnehmen will, er also gerade keine Zweckbestimmung trifft, dass die Einbauküche Zubehör werden soll. Da es unterstellt, dass die Beklagte zu 1 die Küche aus eigenen Mitteln erworben hat und Mieterin war, lag der Schluss nahe, dass auch sie die Einbauküche nur zur vorübergehenden Nutzung eingebracht hatte, die Zubehöreigenschaft also nicht begründet wurde.

9. Das Urteil kann demnach keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, so dass sie an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden muss (§ 563 Abs. 3, Abs. 1 ZPO).

a). Das Berufungsgericht wird zunächst erneut zu prüfen haben, ob in seiner Region die von einem Mieter eingebrachte Einbauküche von der Verkehrsanschauung nicht als Zubehör anzusehen ist, § 97 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Darlegungs- und beweispflichtig hierfür sind die Beklagten (BGH, Urt. v. 1. Februar 1990 aaO S. 605)

b) Lässt sich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung eine Zubehöreigenschaft nicht verneinen, ist weiter maßgeblich, ob nach der Zweckbestimmung der Beklagten gemäß § 97 Abs. 2 Satz 1 BGB lediglich eine vorübergehende Benutzung der Einbauküche für die Wohnung begründet wurde. Auch hierfür sind die Beklagten darlegungs- und beweispflichtig. 

III. Gesetzestext: § 37 ZVG

Die Terminsbestimmung muß enthalten:

1....
4. die Aufforderung, Rechte, soweit sie zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich waren, spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten anzumelden und, wenn der Gläubiger widerspricht, glaubhaft zu machen, widrigenfalls die Rechte bei der Feststellung des geringsten Gebots nicht berücksichtigt und bei der Verteilung des Versteigerungserlöses dem Anspruch des Gläubigers und den übrigen Rechten nachgesetzt werden würden;
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Verfasser: Hermann Kulzer MBA Rechtsanwalt Fachanwalt
26.08.2011 Zwangsversteigerung: Risiken des Erstehers bei alten Abwassererschließungbeiträgen
Information Der Abwasserzweckverband hatte im Jahr 1999 einen Beitragsbescheid aufgrund Abwassererschließung über 27.000,00 EUR erlassen, der gemäß der landesgesetzlichen Regelung auch ohne Grundbucheintragung als öffentliche Last am Grundstück haftete. Im Jahr 2009 wurde das Grundstück zwangsversteigert. Die öffentliche Last war weder im geringsten Gebot berücksichtigt, noch sonstwie im Zwangsversteigerungsverfahren offenkundig. Die Ersteherin wurde erstmals damit konfrontiert, als der Abwasserzweckverband ihr gegenüber einen Duldungsbescheid erließ.

§ 52 Abs. 1 ZVG regelt, dass Rechte an einem Grundstück, welche nicht im geringsten Gebot berücksichtigt werden und nicht durch Zahlung aus dem Gebot des Meistbietenden zu decken sind, erlöschen.

Das Recht auf vorrangige Befriedigung öffentlicher Lasten nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG griff zugunsten des Abwasserzweckverbandes schon deshalb nicht ein, weil der Beitrag nicht innerhalb der letzten 4 Jahre vor Beschlagnahme entstanden war.

Vom Grundsatz des Erlöschens gibt es jedoch Ausnahmen.

Eine dieser Ausnahmen regelt § 9 EGZVG. Danach erlöschen bestimmte im Grundbuch nicht eingetragene Rechte, z.B. Dienstbarkeiten und Reallasten, wie Altenteile, Leibgedinge oder andere Versorgungsrechte auch dann nicht, wenn sie das geringste Gebot nicht berücksichtigt. Sie erlöschen jedoch dann, wenn dies ausdrücklich in den Versteigerungsbedingungen bestimmt ist, was auf Antrag von Beteiligten geschieht, deren vorgehendes oder gleichstehendes Recht durch das Fortbestehen beeinträchtigt würde.

Die Ausnahmevorschrift ist jedoch nur dann anwendbar, wenn dies das Recht des Bundeslandes, nach welchem das nicht eingetragene Recht am Grundstück begründet wurde, ausdrücklich vorsieht. Andernfalls bleibt es beim Grundsatz des § 52 ZVG.

In Bundesländern, in denen eine solche Regelung existiert, sind die Beteiligten des Zwangsversteigerungsverfahren und auch die Bieter auf diese gesetzliche Ausnahme hinzuweisen. Auch der Bieter ist schutzwürdig, denn er soll nicht entgegen seiner Absicht ein Grundstück ersteigern, welches mit einem Drittrecht belastet ist, dass er nicht erkennen konnte.

Weist das Vollstreckungsgericht nicht auf diese Ausnahme hin, ist der Zuschlag zwar wirksam, der Ersteher hat jedoch Schadensersatzansprüche wegen Amtspflichtverletzung gegen das Land. 

Bei Problemen im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungen beraten wir Sie gern.


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Verfasser: Rechtsanwältin Susanne Hase
17.01.2011 Ausbietungsgarantie im Zwangsversteigerungsverfahren
Information Die Ausbietungsgarantie ist ein Vertrag zwischen einem Grundpfandgläubiger, der die  Zwangsversteigerung der Immobilie betreibt und dem potentiellen Ersteher. 
In dem Vertrag verpflichtet sich der Bietinteressent (Garant) gegenüber dem betreibenden Gläubiger (Garantienehmer), im Versteigerungstermin ein Gebot in vereinbarter Mindesthöhe abzugeben. Er verpflichtet sich jedoch nicht, die Immobilie in jedem Fall und zu jedem Gebot zu übernehmen [1].

Der Vertrag bedarf in seiner weiten Fassung nach deutschem Recht gemäß § 311b Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung, weil sich in ihm der Garant zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet. Kommt der Garant seiner Verpflichtung nicht nach und wird dadurch die Immobilie einem Dritten zu einem geringeren Meistgebot zugeschlagen, ist er dem Garantienehmer zum Schadensersatz verpflichtet.

Der Garantienehmer kann folgende Gegenleistungen erhalten:

  • der Garantienehmer verhindert nicht den Zuschlag an den Garanten
  • der Garantienehmer verzichtet auf Sicherheitsleistung
  • der Garantienehmer vermarktet das Objekt nicht an weitere Interessenten
  • der Garantienehmer übernimmt die Kosten des Vertrages


    Wie wird die Ausbietungsgarantie in der Literatur und Rechtsprechung beschrieben:

    Mit einer Ausbietungsgarantie übernimmt der Garantiegeber die Gewähr dafür, daß der Gläubiger eines Grundpfandrechts bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks keinen Ausfall erleidet (vgl. Pecher in Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Schuldrecht, Besonderer Teil, 2. Halbband, 2. Aufl., 1986, vor § 765 Rdnr. 14). Die Übernahme erfolgt durch Garantievertrag (vgl. Palandt, 51. Aufl., vor § 765 Rdnr. 20). Sie verstärkt die Sicherheit des (begünstigten) Grundpfandgläubigers, Befriedigung aus dem Grundstück (§§ 1147, 1191, 1192 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -) zu finden und die grundpfandrechtlich gesicherte Forderung auf Rückzahlung eines dem Grundstückseigentümer gewährten Darlehens zu verwirklichen. Die Erhöhung der Sicherheit des Grundpfandgläubigers ist der Zweck der Übernahme der Ausbietungsgarantie (vgl. Reichsgericht, Urteil vom 23. November 1917 III 213/17, RGZ 91, 213, 216, 217).

    Abgrenzung:

    Ausbietungsgarantie mit schwächerer Wirkung nur als handschriftliche Vereinbarung mit weniger Verpflichtungen.Garant sichert dem Gläubiger keinen Ausfall, bzw. Ersatz des Ausfalls zu oder daß ein Dritter ein bestimmtes Gebot abgibt und erfüllt.
    http://www.ditmar-weis.de/aufsatz12.pdf


    Ausfallgarantie
    Möglich ist auch die Vereinbarung einer Ausfallgarantie. Hierbei wird der Garant den Gläubiger so stellen, als ob im Versteigerungstermin ein vorher vereinbartes Meistgebot erzielt worden wäre.

    negatives Bietabkommen
    Bei einem (negativen) Bietabkommen sprechen sich Bieter ab, kein Gebot einer bestimmten Höhe abzugeben. Ziel ist es, die Immobilie zu einem niedrigen Preis zu erwerben. Solche Bietabkommen können sittenwidrig sein.

    Beispiel:

    Ein Interessent möchte eine Immobilie im Versteigerungstermin für 180.000,00 € erwerben. Vor dem Termin schließen man einen Ausbietungsvertrag in welchem geregelt wird, dass der Interessent im Termin 180.000,00 € bietet, er aber bis zum Preis von z.B. 250.000,00 € mitbieten kann.
    Die Gläubiger werden sich trotzdem mit 180.000,00 € befriedigt erklären. Somit hat dieser Interessent einen eindeutigen Vorteil im Versteigerungstermin.
    Berechnung Mindestgebot: Es wird zu jedem Termin immer ein "geringstes Gebot" errechnet und bekannt gegeben. Das ist die absolute Untergrenze, bietet man darunter, ist das Gebot von Amts wegen als unzulässig zurückzuweisen und damit im Grunde "ungültig". Dies ist auch der Betrag, der später in bar gezahlt werden muss. Daneben kann es sein, dass Sie eingetragene Belastungen als bestehen bleibende Rechte übernehmen müssen. Diese Rechte werden bewertet. Der Kaufpreis setzt sich daher zusammen aus dem Bargebot und dem Wert der bestehen bleibenden Rechte. Beispiel: Verkehrswert: 200.000,-- € Bargebot = 70.000,-- € bestehen bleibende Rechte = 50.000,-- € "Kaufpreis" = 70.000 + 50.000 = 120.000,-- € Daneben gibt es "Wertgrenzen": Ist mit der Summe aus Bargebot und dem Wert der bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht, dann darf das Gericht von Amts wegen den Zuschlag nicht erteilen (5/10-Grenze)! Daneben gibt es für den betreibenden Gläubiger die Möglichkeit, den 7/10-Antrag zu stellen: wenn mit dem abgegebenen Gebot + zu übernehmende Rechte 70 % des Verkehrswertes nicht erreicht werden, kann der Gläubiger beantragen, dass Ihnen der Zuschlag nicht erteilt werden soll - dann muss das Gericht den Zuschlag ebenfalls "versagen". Beispiel: Verkehrswert = 200.000,- € Gebot (40.000,- €) + bestehen bleibende Rechte (50.000,- €) = 90.000,- € => Zuschlagsversagung von Amts wegen, da unter 5/10 oder

    Muste Ausbietungsgarantier:

    Verhandelt

     

     

    zu Dresden                                                                                                     am 00.00.2011

     

                                                                

     

     

    vor dem unterzeichneten Notar

    Dr. Muster

     

     

    erschienen heute

     

    Herr .............

    dem Notar  von Person bekannt, der erklärte, zu handeln als alleiniger Geschäftsführer der XY GmbH, Straße 123, 123456 Musterstadt
    (HRB 1234 AG  Dresden)

     

     

    Die Frage des Notars nach einer Vorbefassung wurden von den Erschienenen nach Belehrung verneint.


    Die Erschienenen baten sodann um Beurkundung des Nachfolgenden:


     

                                                   Ausbietungsgarantievertrag

    I. Vorbemerkung

    Im Grundbuch von Musterhausen, Grundbuchamt Dresden, Grundbuchblatt X40

    ist der Grundbesitz des/der XYZ GmbH Eigentümer des folgenden

     

    Grundbesitzes eingetragen :

    Gebäude und Freifläche
    X Straße 123

    Der Notar hat das Grundbuch nicht eingesehen und belehrte eingehend über die damit § 21 Beurkundungsgesetz verbundenen Risiken, woraufhin der Erschienene gleichwohl auf sofortige Beurkundung bestand.

    II.
    Ausbietungsgarantie

    Die durch den Erschienenen vertretene Gesellschaft:

    Firma XY GmbH - im folgenden (Garant) genannt - verpflichtet sich,  bei dem

    1. Versteigerungstermin ein Gebot in Höhe von 70 % des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes abzugeben.

    Bei einem 2. Versteigerungstermin ist das Garantie Gebot auf  50 % des angebenen Verkehrswertes beschränkt.

    Erfüllt ein Ersteher des Grundbesitzes, sei es der Vertretene oder ein Dritter

    seine sich aus dem Zuschlag ergebene Zahlungsverpflichtung nicht, erstreckt sich die Ausbietungsgarantie auch für das  folgende Wiederversteigerungsverfahren nach §§ 118, 128 ff:ZVG

    1.
    Wegen und in Höhe der vorerwähnten Euro 000.000.- unterwirft sich der Garant gegenüber der Gläubiger Bank oder sonstigen Finanzierern der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes bewegliches und unbewegliches Vermögen.

    Der Notar wird angewiesen, auf jegliches Verlangen der Gläubiger eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, wenn dem  Notar nachgewiesen wird, dass in einem Versteigerungstermin weniger als die Euro Summe als im Garantievertrag geboten worden sind (auf die in dieser Urkunde behandelten Grundbesitze insgesamt). Der Notar belehrte über Abwicklungsprobleme, die daraus entstehen können, dass auf jeden Grundbesitz und auch auf jeden Miteigentumsanteil Einzelgebote erteilt werden können.

    2.
    Der Garant wird darüber belehrt, dass er im Zwangsversteigerungsverfahren auf Verlangen eines Berechtigten mindestens 10% des nach § 74a ZVG festgesetzten Wertes Sicherheitsleistung sofort im Termin zu zahlen hat.

    3.
    Gibt der Garant ein Höheres Gebot ab, als er nach diesem Vertrag abzugeben verpflichtet ist, so stehen ihm deswegen keine Einwendungen  oder Ansprüche, gleichgültig welcher Art, gegenüber seinen Gläubigern zu.

    4.
    Erfüllt der Garant die hier übernommene Verpflichtung nicht, ist der Garant gegenüber seinen Gläubigern zum Ersatz des dadurch erlittenen Schadens verpflichtet.

    Ersteigert jedoch eine Gläubiger/in das Objekt gleich welcher Art auch immer selbst, so findet § 114 a ZVG im Verhältnis der Vertragsschließenden zueinander keine Anwendung.

    Die Gläubiger/in gilt bei einem Zuschlag unter 7/10 im I. Gebot  des angegebenen Wertes nicht als über Ihr Meistgebot hinaus befriedigt; ein Wertausgleich ( Vorteilsausgleich) ist zwischen der oder den Gläubigern nicht durchzuführen.

    5.
    Die Gläubiger/in oder Gläubiger leisten keine Gewähr für Grundstücksgröße, Güte sowie Beschaffenheit des Grundstückes und der aufstehenden Baulichkeiten. Der Garant übernimmt das Grundstück aus der Zwangsversteigerung mit den Rechten und Pflichten, die jeder andere Dritte durch die Abgabe des Meistgebotes in einem Zwangsversteigerungsverfahren hat.

    6.
    Dem Garant ist bekannt, das die Gläubiger/in jederzeit bis zur Zuschlagsverkündung die Aussetzung des Zuschlags beantragen oder das Verfahren einstellen lassen oder den Versteigerungsantrag zurücknehmen kann, ohne das Ihm deshalb Ansprüche gegen die Gläubiger/in zustehen.

    7.
    Der Garant ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Gläubiger/in die Rechte aus dem Meistgebot abzutreten.

    8.
    Eine einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens ist auf die Ausbietungsgarantie ohne Einfluss.

    9.
    Die Kosten dieser Urkunde trägt der Garant. Die mit dem Vollzug und der Durchführung der Ausbietungsgarantie verbundenen Kosten, Steuern und Gebühren trägt ebenfalls der Garant

    10.
    Die Ausbietungsgarantie ist unwiderruflich befristet bis zum 31.03.2011 und kommt automatisch in Wegfall.

     

    11.
    Salvatorische Klausel

    Sollten einzelne Bestimmungen dieser Urkunde unwirksam sein oder werden, wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine wirksame zu ersetzen, die wirtschaftlich dem am nächsten kommt, was die Vertragsschließenden gewollt haben.


     

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  • insoinfo
    Verfasser: Hermann Kulzer, MBA Fachanwalt für Insolvenzrecht
    23.12.2010 Schnäppchen eingesteigert? Böse Überraschung nach Zwangsversteigerung
    Information Der Fall:
    Es wurde ein Grundstück eingesteigert - scheinbar lastenfrei. Der Abwasserzweckverband hatte gegen den Alteigentümer einen Abwasserbeitragsbescheid erlassen und eine Sicherungshypothek eintragen lassen. Da der Beitrag älter als vier Jahre war, genoss er kein Vorrecht des § 10 Abs.1 Nr. 3 ZVG, d.h. der Abwasserzweckverband erhielt nichts im Wege der Versteigerung. Die Hypothek wurde gelöscht. Damit wollte sich der Abwasserzweckverband aber nicht abfinden. Drei Jahre nach Zuschlag kommt der Abwasserzweckverband mit einem neuen Bescheid und behauptet, die öffentliche Last sei nach Erwerb aus der Versteigerung nicht erloschen. Nach Auffassung des Abwasserzweckverbandes wird angezweifelt dass § 52 ZVG für öffentlich-rechtliche Abgabenschulden überhaupt Anwendung finden kann. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Erlöschen rückständiger Leistungen beziehe sich nicht auf öffentlich-rechtliche Lasten, die einmalig erhoben werden.
     
    Ein Urteil:
    Das Verwaltungsgericht Dresden entschied, dass entstandene öffentliche Lasten mit Zuschlag erlöschen, § 91 Abs. 1 ZVG, "die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben sollen." Ein Recht bleibt nur bestehen, soweit es "bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt worden und nicht durch Zahlung zu decken" ist. Nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Lasten, sind, um berücksichtigt zu werden, zur Versteigerung anzumelden, bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Die zu Gunsten der Beklagten eingetragene Zwangssicherungshypothek erlosch durch Zuschlag. Es bleiben nur die Rechte bestehen, die im geringsten Gebot berücksichtigt wurden. Lediglich diese Rechte gehen gegen den Ersteher über, § 52 Abs. 1 ZVG. Hierdurch soll verhindert werden, dass gegen den Ersteher Ansprüche geltend gemacht werden, die er nicht kennen konnte. Eine "vor dem Zuschlag entstandene dingliche Belastung des Grundstücks mit der öffentliche Last i.S.v. § 24 SächsKAG, § 77 Abs. 2 Satz 1 AO" ist mit Zuschlag erloschen, so dass diese nicht mehr durch den Ersteher zu tragen sind. Eine Anmeldung als öffentliche Grundstückslast im Rahmen des § 10 Abs. 1 Nr. 3, wodurch eine bevorzugte Befriedigung aus dem Versteigerungserlös möglich gewesen wäre, wurde Seitens des Beklagten im Versteigerungsverfahren nicht vorgenommen. Der Duldungs-, nebst Widerspruchsbescheid wurde durch das Verwaltungsgericht aufgehoben, vgl. VG Dresden, Urteil vom 09.02.2010, Az. 2 K 203/09.

    Gesetzliche Bestimmungen:

    § 10(1)Nr.3 ZVG:
    Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung:
    die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren.
    Bemerkungen zu § 10 ZVG:

    Öffentliche Lasten sind alle persönlichen, sachlichen und finanziellen Leistungen, die dem Bürger zugunsten der Allgemeinheit auferlegt werden. Öffentliche Grundstückslasten sind sie, soweit ein Grundstück dafür dinglich haftet. Die öffentliche Grundstückslast ist also eine im öffentlichen Recht (des Bundes oder eines Bundeslandes) kraft Gesetz oder Satzung geschaffene Abgabenverpflichtung, die in Geld durch wiederkehrende oder einmalige Leistung zu erfüllen ist und bei der die dingliche Haftung des Grundstücks besteht, vgl BGH NJW 1981, 2127; Stöber Zwangsversteigerungsgesetz 29. Auflage § 10 Rdnr 6.

    Beispiele für öffentliche Lasten:
  • Erschließungskostenbeitrag zur Deckung des Aufwands frü die Erschließungsanlagen wir öffentliche Straßen, Wege und Plätze.
  • Kommunalabgaben zur Deckung des Aufwandes für die Herstellung, Anschaffung, Erweiterung, Verbesserung öffentlicher Einrichtungen und Anlagen, z.B. Anschluss- und Benutzungs-, sowie Bezugskosten für Gas, Strom, Wasser und Fernwärme. Abgaben für ein wirtschaftliches Gemeindeunternehmen zur Versorgung von Gas, Strom, Trinkwasser zur Abfall- und Abwasserbeseitigung, für Kanalisation, Müllabfuhr und Straßenreinigung, Stöber Zwangsversteigerungsgesetz 29. Auflage § 10 Rdnr 6.7.

    § 52 ZVG

    (1) Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. Im übrigen erlöschen die Rechte.

    Bemerkung zu § 52 ZVG
    Die Vorschrift wurde ergänzt seit 01.07.2007.
    Es bleiben auf Grund gesonderter gesetzlicher Regelung öffentliche Lasten als solche bestehen, die der Ersteher vom Zuschlag an zu tragen hat, § 56 S.2 ZVG.
    Der Ersteher ist als originärer  Erwerber nicht Rechtsnachfolger des Schuldners. Er haftet nicht für rückständige Abgaben und Kosten aus dem Bezug von Gas, Strom, Wasser., Fernwärme u.s.w, vgl Stöber Zwangsversteigerungsgesetz, 19. Auflage 2009 § 56 Rdnr. 3.8.. Für alle Ausgaben dieser Art haftet er erst ab Zuschlagswirksamkeit, vgl Stöber, b.b.

    Ergebnis:

    Der Anspruch auf Nachforderung gegen den Ersteher ist nicht begründet.

  • Zum Thema nachfolgende Entscheidung: BVerwG-Urteil vom 7.9.1984 (8 C 30.82) BStBl. 1985 II S. 25 Ein in der Zwangsversteigerung erworbenes Grundstück haftet nicht dinglich für einen vor dem Zuschlag entstandenen Anspruch der Gemeinde auf höhere Grundsteuer, den die Gemeinde zum Versteigerungstermin nicht angemeldet hat und möglicherweise auch nicht anmelden konnte, weil das Finanzamt bis zu diesem Zeitpunkt den höheren Grundsteuermeßbetrag noch nicht festgesetzt hatte. GrStG § 12; ZVG § 45 Abs. 1, § 52 Abs. 1, § 56, § 91 Abs. 1. Vorinstanzen: VG Trier vom 29. Juli 1980 - 2 K 129/79 - OVG Koblenz vom 8. Dezember 1981 - 6 A 279/80 - Sachverhalt Die Klägerin erwarb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren am 23. Dezember 1975 das Hotelgrundstück in T. Das Finanzamt erließ am 9. April 1976 Grundsteuermeßbescheide, mit denen es die Meßbeträge für das Grundstück im Wege der Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1973 und 1. Januar 1974 wesentlich erhöhte. Aufgrund dieser Meßbescheide setzte die beklagte Gemeinde durch Bescheid vom 2. Juni 1976 gegenüber dem Konkursverwalter der Voreigentümerin im Wege der Nachveranlagung Grundsteuern für die Jahre 1973 bis 1975 von 95.051,50 DM fest, deren Einziehung ohne Erfolg blieb. Mit Bescheid vom 15. November 1976 setzte die Beklagte die nachgeforderten Grundsteuern gegenüber der Klägerin fest. Diesen Bescheid hat das Verwaltungsgericht in einem vorangegangenen Verwaltungsstreitverfahren aufgehoben. Nachdem die Beklagte hinsichtlich eines Teilbetrags mit Gegenforderungen aufgerechnet hatte, nahm sie die Klägerin als Eigentümerin des Grundstücks mit Duldungsbescheid vom 25. September 1978 hinsichtlich eines Grundsteuerbetrags von 77.524,67 DM in Anspruch. Das Verwaltungsgericht hat die nach erfolglosem Vorverfahren gegen den Duldungsbescheid erhobene Anfechtungsklage durch Urteil vom 29. Juli 1980 abgewiesen. Das Oberverwaltungsgericht hat dieses Urteil auf die Berufung der Klägerin durch Urteil vom 8. Dezember 1981 geändert und den Duldungsbescheid nebst Widerspruchsbescheid aufgehoben. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin sei nicht verpflichtet, wegen der Grundsteuernachforderungen die Zwangsvollstreckung in ihr Grundstück zu dulden, weil diese Grundsteuer nicht mehr auf dem Grundstück laste. Zwar sei die Grundsteuer jeweils zum 1. Januar der Jahre 1973, 1974 und 1975 entstanden und habe deshalb insoweit als öffentliche Last auf dem Grundstück geruht. Diese öffentliche Last sei jedoch durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung vom 23. Dezember 1975 untergegangen. Gemäß § 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 91 Abs. 1 ZVG gingen mit der Zwangsversteigerung alle am Grundstück bestehenden Rechte unter, sofern sie nicht im geringsten Gebot (§ 44 ZVG) berücksichtigt worden seien. Im geringsten Gebot seien diejenigen Rechte zu berücksichtigen, die aus dem Grundbuch ersichtlich (§ 45 ZVG) oder rechtzeitig zum Versteigerungstermin angemeldet worden seien (§§ 37 Nr. 4, 45 Abs. 1 ZVG). Diese Voraussetzungen lägen bei den Grundsteuernachforderungen der Beklagten nicht vor. Außerhalb des geringsten Gebots blieben Rechte nach der Versteigerung nur dann bestehen, wenn dies gesetzlich vorgeschrieben sei. Das sei für die hier in Rede stehende öffentliche Last nicht der Fall. Das in den §§ 52 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZVG geregelte Erlöschen der nicht in das geringste Gebot aufgenommenen Rechte sei nicht auf solche Rechte beschränkt, die zur Zeit der Zwangsversteigerung bereits fällig gewesen seien. Diese Vorschriften knüpften für das Erlöschen oder Bestehenbleiben von Rechten allein an deren Bestehen an. Die Regelung des § 14 in Verbindung mit § 48 ZVG zeige, daß auch Forderungen, deren Fälligkeitszeitpunkt ungewiß und deren Höhe unbekannt sei, angemeldet werden könnten, ihre unterbliebene Anmeldung also zu ihrem Erlöschen führe. Zwar komme es nach § 13 ZVG für die Unterscheidung zwischen laufenden und rückständigen Beträgen wiederkehrender Leistungen auf deren Fälligkeit vor der Beschlagnahme an. Dieser Fälligkeitszeitpunkt habe jedoch nur Bedeutung für die Stellung eines Rechtes in der Rangordnung (§§ 10, 13, 47 ZVG) und damit für die Berechnung des geringsten Gebots und für die Verteilung des Erlöses. Das Bestehenbleiben nicht fällig gewordener Rechte könne auch nicht damit begründet werden, daß Grundsteuern, die zu den in § 13 ZVG geregelten wiederkehrenden Leistungen gehörten, im Fall ihrer rückwirkenden Festsetzung weder laufende noch rückständige Beträge im Sinne des § 13 Abs. 1 ZVG darstellten. Denn erstens besage die von § 13 ZVG bezweckte Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen nichts für das Erlöschen oder Bestehenbleiben von Rechten, und zweitens folge aus § 13 Abs. 3 ZVG, daß das Gesetz bei der Unterscheidung von laufenden und rückständigen Beträgen wiederkehrender Leistungen auch solche Rechte berücksichtige, die innerhalb der beiden letzten Jahre vor der Beschlagnahme nicht fällig geworden seien, und sie den rückständigen Beträgen zurechne. Etwas anderes folge nicht daraus, daß die öffentliche Last im Fall der Grundsteuernachforderung nicht zum Versteigerungstermin habe angemeldet werden können. Das Gesetz stelle für die Frage des Bestehenbleibens oder des Erlöschens von Rechten nicht darauf ab, ob sie ihrem Inhaber bekannt seien oder von diesem hätten angemeldet werden können. Mit den §§ 52 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZVG verfolge das Gesetz das Ziel, das Risiko des Erwerbers vor unvorhergesehenen Belastungen gering zu halten und dadurch den Grundstücksverkauf im Zwangsversteigerungsverfahren zu einem möglichst hohen Preis zu gewährleisten. Das Interesse des Steuergläubigers, die nach erfolgter Zwangsversteigerung nachveranlagte Grundsteuer gegenüber dem Erwerber geltend zu machen, habe auch in Anbetracht der Tatsache, daß sie zum Versteigerungstermin nicht habe angemeldet werden können, gegenüber dem das Gesetz beherrschenden Grundsatz des lastenfreien Erwerbs zurückzutreten. Schließlich könne § 12 GrStG nicht als eine Vorschrift angesehen werden, die das Bestehenbleiben der öffentlichen Last nach der Zwangsversteigerung anordne. Der Wortlaut dieser Vorschrift besage im Gegensatz zu § 39 WEG und zu § 25 ErbbauVO nichts über den Fortbestand des Rechtes für den Fall seiner Nichtberücksichtigung bei der Feststellung des geringsten Gebots. Ein solcher Fortbestand könne dem § 12 GrStG auch nicht im Wege des Umkehrschlusses aus § 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG entnommen werden. § 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG schließe die grundsätzlich bestehenbleibende persönliche Haftung des Erwerbers für den Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung aus. Aus dem Fehlen einer entsprechenden Ausschlußregelung bei der dinglichen Haftung in § 12 GrStG könne nicht gefolgert werden, daß die dingliche Haftung nach der Zwangsversteigerung fortbestehen solle. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit welcher diese die Verletzung materiellen Bundesrechts rügt und die Aufhebung des Berufungsurteils sowie die Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts begehrt. Die Klägerin tritt der Revision entgegen. Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er hält das Berufungsurteil für zutreffend. Entscheidungsgründe Die Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsurteil hält der Nachprüfung stand, weil es mit seiner tragenden Begründung, die öffentliche Last für die nachveranlagten Grundsteuern sei gemäß §§ 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung erloschen, Bundesrecht nicht verletzt (§§ 144 Abs. 2, 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Der Senat folgt der Annahme des Berufungsurteils, daß sich das Schicksal der öffentlichen Last des § 12 GrStG in der Zwangsversteigerung ausschließlich nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes richtet. Die Frage, ob eine öffentliche Last, die Ansprüche der Gemeinden auf Grundsteuern sichert, im Zwangsversteigerungsverfahren Bestand behält, ist im Grundsteuergesetz nicht spezialgesetzlich geregelt. § 12 GrStG besagt allein, daß die Grundsteuer auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last ruht, und verhält sich damit nicht zum Schicksal der öffentlichen Last im Zwangsversteigerungsverfahren. Etwas anderes folgt nicht aus der die persönliche Haftung des Erwerbers eines Steuergegenstands regelnden Vorschrift des § 11 Abs. 2 GrStG. Diese Vorschrift ordnet an, daß der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für die auf den Steuergegenstand entfallende Grundsteuer haftet, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist. Diese Haftung soll nach § 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG u. a. nicht Platz greifen bei Erwerb aus einer Konkursmasse und bei Erwerb im Vollstreckungsverfahren. Aus dem Umstand, daß § 12 GrStG für die dingliche Haftung eine dem § 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG entsprechende Ausnahmeregelung nicht enthält, kann nicht gefolgert werden, § 12 GrStG ordne ein Fortbestehen der öffentlichen Last für im Zeitpunkt des Zuschlags bestehende Grundsteueransprüche über die Zwangsversteigerung hinaus an. Für eine solche Anordnung hätte es einer ausdrücklichen Regelung bedurft, wie das etwa für das Erbbaurecht in § 25 ErbbauVO und für das Dauerwohnrecht in § 39 WEG erfolgt ist. Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend erkannt, daß die öffentliche Last, genauer: das aus ihr folgende dingliche Verwertungsrecht wegen der im Duldungsbescheid bezeichneten nachgeforderten Grundsteuer, gemäß § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG durch den Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG) erloschen ist. Nach § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG bleiben in der Zwangsversteigerung dingliche Rechte nur insoweit bestehen, als sie bei der Feststellung des geringsten Gebots zu berücksichtigen (vgl. § 45 Abs. 1 ZVG) und berücksichtigt worden sind. Diese Voraussetzungen sind für die hier streitige öffentliche Last nicht erfüllt. Nach den tatsächlichen Feststellungen im Berufungsurteil ist das Recht wegen der Grundsteuernachforderung für die Jahre 1973, 1974 und 1975 im geringsten Gebot nicht berücksichtigt worden, weil die Beklagte dieses Recht nicht zum Versteigerungstermin angemeldet hat (vgl. §§ 45 Abs. 1, 37 Nr. 4 ZVG). Etwas anderes folgt nicht aus dem Vortrag der Beklagten, sie habe das dingliche Recht zum Versteigerungstermin nicht anmelden können, weil ihr im Zeitpunkt des Versteigerungstermins der durch die öffentliche Last gesicherte Grundsteueranspruch, zumindest aber dessen Höhe, nicht bekannt gewesen sei. Die - insoweit auch vor Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG unbedenkliche - Regelung des § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG stellt für das Erlöschen der öffentlichen Last nicht darauf ab, ob das aus ihr folgende dingliche Verwertungsrecht der Gemeinde bekannt war und deshalb von ihr zum Versteigerungstermin hätte angemeldet werden können. Auch das hat das Berufungsgericht zutreffend erkannt. Der Konflikt der widerstreitenden Interessen des Schutzes des Erstehers und der Steuergläubigerin ist hier zu Lasten der Gläubigerin zu lösen, weil die Gründe für das Erlöschen des dinglichen Verwertungsrechtes in deren Sphäre fallen und dies die Schutzwürdigkeit ihrer Interessen vermindert: § 52 Abs. 1 ZVG schützt mit der Regelung, daß nur die im geringsten Gebot berücksichtigten Rechte bestehenbleiben, mithin - abgesehen von besonderen gesetzlichen Vorschriften, die ein Fortbestehen von dinglichen Rechten anordnen - nur ein mit diesen Rechten belastetes Grundstück auf den Ersteher übergeht, den Ersteher davor, daß nach dem Zuschlag Ansprüche gegen das Grundstück geltend gemacht werden, die er nicht kennen und deshalb nicht in seine Kalkulation einbeziehen konnte (vgl. Jäckel/Güthe, Kommentar zum Zwangsversteigerungsgesetz, 7. Aufl., § 44 ZVG Rdnr. 5). Demgegenüber kann schon zweifelhaft sein, ob die Gemeinde im Zeitpunkt des Versteigerungstermins den zu Beginn des jeweiligen Kalenderjahres entstandenen zusätzlichen Grundsteueranspruch (§ 9 Abs. 2 GrStG) nach Grund und Höhe nicht zumindest hätte kennen können und deshalb dessen Nichtanmeldung zum Versteigerungstermin von ihr zu vertreten ist. Denn von den Tatsachen (z. B. Änderung am Gebäude) oder den Rechtsgrundlagen - hier die vom 1. Januar 1974 an anzuwendenden höheren Besteuerungsmaßstäbe (vgl. Art. 1 §§ 14, 15 des Gesetzes zur Reform des Grundsteuerrechts vom 7. August 1973, BGBl I S. 965) -, die zu einem höheren Grundsteueranspruch führen, konnte sie sich Kenntnis verschaffen, und angesichts dessen war ihr auch möglich, die daraus folgende Mehrsteuer der Höhe nach rechnerisch entweder selbst zu ermitteln oder ggf. durch das Finanzamt vor Erlaß des Grundsteuermeßbescheids ermitteln zu lassen. Das alles mag indessen dahinstehen. Auch wenn davon ausgegangen wird, daß die Gemeinde nichts tun konnte, den Rechtsverlust abzuwenden, also die Nichtanmeldung ihres Rechtes zum Versteigerungstermin weder verschuldet noch zu vertreten hat, kann doch nicht außer Betracht bleiben, daß die bestehenden Hindernisse nicht etwa auf Gründen beruhen, die in der Sphäre des Erstehers liegen, sondern daß sie sich aus der Eigenart und damit "Schwäche" des der Gemeinde zustehenden Rechtes ergeben. Das kann nicht zu Lasten des Erstehers gehen, und deshalb kann das Gläubigerinteresse der Gemeinde nicht so hoch bewertet werden wie die ihm entgegenstehenden Schutzinteressen des Erstehers. Das Berufungsurteil verletzt schließlich ebenfalls kein Bundesrecht, soweit das Berufungsgericht im Ergebnis angenommen hat, das Grundstück der Klägerin hafte dinglich auch nicht hinsichtlich der nachveranlagten Grundsteuer 1975, soweit diese den Zeitraum vom Tag des Zuschlags (23. Dezember 1975) bis zum Ende des Jahres 1975 betrifft. Aus der Gegenüberstellung der Vorschriften des § 52 Abs. 1 ZVG und des § 56 Satz 2 ZVG folgt zwar, daß die Anordnung des Erlöschens der dinglichen Rechte in § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG die öffentliche Last insoweit nicht trifft, als ein zu sichernder Grundsteueranspruch zu einem Zeitpunkt nach dem Zuschlag entstanden ist. Das ist hier jedoch nicht der Fall. Ein während dieses Zeitraums zu Lasten des Schuldners entstandener Grundsteueranspruch könnte das Entstehen einer öffentlichen Last schon deshalb nicht begründen, weil der Schuldner seit dem Zuschlag nicht mehr Eigentümer des Grundstücks war. Als beachtlich in Betracht kommen könnte daher insoweit von vornherein nur ein zu Lasten des Erstehers entstandener Grundsteueranspruch. Daran fehlt es. Der Ersteher trägt allerdings vom Zuschlag an die Lasten des Grundstücks (§ 56 Satz 2 ZVG). Er hat deshalb im Verhältnis zum Schuldner im Fall der Grundsteuer als wiederkehrender Leistung die nach dem Zeitpunkt des Zuschlags entstandenen Grundsteuern ohne Rücksicht auf deren Fälligkeit zu tragen (§ 103 BGB). Zur Sicherung solcher zu Lasten des Erstehers entstandener Grundsteueransprüche tritt die öffentliche Last als ein neues dingliches Verwertungsrecht ein. Das führt jedoch hier nicht weiter, weil in der Zeit zwischen dem Zuschlag und dem Ende des Jahres 1975 ein Grundsteueranspruch nicht entstanden ist. Der Anspruch der Gemeinde auf die Grundsteuer 1975 entstand nämlich gemäß § 9 Abs. 2 GrStG mit dem Beginn des Kalenderjahres 1975. Überdies könnten Steueransprüche für das Jahr 1975 nicht zu Lasten des Erstehers entstanden sein. Denn Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswertes zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG), und die als Folge des durch den Zuschlag vom 23. Dezember 1975 bewirkten Eigentümerübergangs auf den Ersteher vorzunehmende Zurechnungsfortschreibung erfolgt auf den Zeitpunkt des Beginns des Kalenderjahres, das auf den Eigentumswechsel folgt (§ 22 Abs. 2, Abs. 4 Satz 2 *) Nr. 1 BewG). *) Jetzt Satz 3 (Fassung nach Art. 6 Nr. 6 Buchst. c EGAO 1977)
    insoinfo
    Verfasser: Kulzer Hermann MBA Rechtsanwalt
    25.10.2010 Was passiert mit Ihren Wege- und Leitungsrechten im Zwangsversteigerungsverfahren?
    Information Im Grundbuch einer Immobilie ist eine Dienstbarkeit (Leitungsrecht zugunsten des Nachbargrundstücks in Abteilung II, Rang 3 für die gleiche Flurstück-Nummer sind in Abteilung III, Rang 1 und 2 jeweils eine Grundschuld für Bank B eingetragen. Kommt das Anwesen auf Betreiben der Bank in die Zwangsversteigerung wird es üblicherweise lastenfrei. Wird das später als die Grundschuld eingetragene Leitungsrecht gelöscht und kann der neue Eigentümer dann die Leitung "kappen"?. 1. Besteht eine Art "Notwegerecht" für Leitungen für die öffentliche Versorgung? 2. Kommt die Dienstbarkeit in das geringst Gebot? Wenn nein erlischt Sie? 3. Kann der Berechtigte einen Antrag auf abweichende Versteigerungsbedingung stellen und auf Bestehenbleiben drängen. 4. Kann im laufenden Verfahren noch eine Baulast eingetragen werden? (über diese wird im Rahmen des ZVG sowieso nicht befunden). Jeder Beteiligte (also auch der betreibende Gläubiger) ist berechtigt, einen Abweichungsantrag auf Bestehenbleiben des Leitungsrechts gemäß § 59 ZVG zu stellen. Außer es ergäben sich Anhaltspunkte dafür, dass der Leitungsberechtigte es wünscht, dass sein Leitungsrecht in der Versteigerung erlöschen soll. In der Regel wird der Leitungsberechtigte jedoch im Rahmen des Versteigerungsverfahrens darauf hingewiesen, dass sein Recht erlöschen wird. Der Abweichungsantrag muss dann von Seiten des Dienstbarkeitsberechtigten gestellt werden. Gesetzestexte 59 ZVG: (1) Jeder Beteiligte kann spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Der Antrag kann spätestens zu dem in Satz 1 genannten Zeitpunkt zurückgenommen werden. Wird durch die Abweichung das Recht eines anderen Beteiligten beeinträchtigt, so ist dessen Zustimmung erforderlich. (2) Sofern nicht feststeht, ob das Recht durch die Abweichung beeinträchtigt wird, ist das Grundstück mit der verlangten Abweichung und ohne sie auszubieten. (3) Soll das Fortbestehen eines Rechts bestimmt werden, das nach § 52 erlöschen würde, so bedarf es nicht der Zustimmung eines nachstehenden Beteiligten. § 917 BGB / Notweg (1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt. (2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung. Folgen eines Verstoßes: Ein Verstoß gegen § 59 ZVG ist Zuschlagsversagungsgrund, § 83 Nr. 1, § 100 i.v. mit § 11 RpflG. Die Unterlassung eines nötigen Ausgebots ist schon dann ein Zuschlagsversagungsgrund, wenn die Möglichkeit der Erlangung eines besseren Meistgebots besteht (OLG München, Seufferts Blätter für Rechtsanwendung 71, 536). In welchen Fällen können abweichende Versteigerungsbedingungen beantragt werden? 1. ein erlöschendes Recht bestehenbleibt 2. ein bestehenbleibendes Recht erlischt, in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots eingestellt wird oder überhaupt ausserhalb des geringsten Gebots stehen soll 3. das Bargebot höher als mit 4 % verzinst werden soll 4. Sicherungshypotheken bei Nichtzahlung des Bargebots höher als mit 4 % verzinst werden sollen 5. ein bestehenbleibendes Recht fällig oder eine angemeldete Fälligkeit aufgehoben sein soll 6. für die Rechtsstellung des Erstehers gegenüber Mietern oder Pächtern Besonderheiten gelten sollen, dass z.B. das Kündigungsrecht des Erstehers nicht gelten soll. Weitere Infos: http://www.zwangsversteigerung-berlin.de/Immobilien/Bieterinformationen/Default?t=4#8 Für Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. insoinfo
    Verfasser: Hermann Kulzer MBA, Rechtsanwalt

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