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Insolvenzrecht A bis Z
Zwangsversteigerung/ Befriedigung des Grundpfandgläubigers
Wenn der Grundpfandgläubiger das Objekt in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt, tritt in Folge gemäß § 114a ZVG eine Befriedigungswirkung ein in Höhe von 7/10 des Verkehrswertes abzüglich des Meistgebots(Steigpreis). Die persönliche Haftung bleibt hinsichtlich des Restbetrages bestehen. Die dingliche Haftung erlischt in voller Höhe. Der maßgebliche Gesetzestext lautet: Ist der Zuschlag einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten zu einem Gebot erteilt,das einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte hinter sieben Zehntel des Grundstückswertes zurückbleibt, so gilt der Ersteher auch insoweit als aus dem Grundstück befriedigt, als sein Anspruch durch das abgegebene Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot zum Betrage der Sieben-Zehnteile-Grenze gedeckt sein würde. Hierbei sind dem Anspruch des Erstehers vorgehende oder gleichstehende Rechte, die erlöschen, nicht zu berücksichtigen. Fragen? Hermann Kulzer Rechtsanwalt Fachanwalt für Insolvenzrecht Dresden Berlin 0351 8110233

05.11.2011 Kalte Zwangsvollstreckung und kalte Zwangsverwaltung
Information Der BFH hat mit Urteil vom 28.07.2011 unter Aktenzeichen V R 28/09 – entschieden:

Veräußert ein Insolvenzverwalter ein mit einem Grundpfandrecht belastetes Grundstück freihändig aufgrund einer mit dem Grundpfandgläubiger getroffenen Vereinbarung, liegt neben der Lieferung des Grundstücks durch die Masse an den Erwerber auch eine steuerpflichtige entgeltliche Geschäftsbesorgungsleistung der Masse an den Grundpfandgläubiger vor, wenn der Insolvenzverwalter vom Verwertungserlös einen Massekostenbeitrag zugunsten der Masse einbehalten darf.

Vergleichbares gilt für die freihändige Verwaltung grundpfandrechtsbelasteter Grundstücke durch den Insolvenzverwalter. Eine steuerbare Leistung liegt auch bei der freihändigen Verwertung von Sicherungsgut durch den Insolvenzverwalter vor (Änderung der Rechtsprechung).

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen einer GmbH & Co. KG (KG). Zum Vermögen der KG zählten mit Grundpfandrechten belastete Grundstücke. In Absprache mit den grundpfandberechtigten Gläubigerbanken und mit Zustimmung der Gläubigerversammlung verwertete der Kläger in den Streitjahren Massegrundstücke durch freihändigen Verkauf. Nach Abzug eines mit der jeweiligen Gläubigerbank vereinbarten Massekostenbeitrages in Höhe von 4 bis 5 %des Veräußerungserlöses zahlte der Kläger den Verkaufserlös an die grundpfandberechtigte Bank aus. Der Kläger vereinnahmte die Massekostenbeiträge für die Insolvenzmasse, ohne diese bei der Umsatzsteuererklärung für die Masse als Entgelt für eine steuerpflichtige Leistung zu erfassen. Weiter erhielt der Kläger für die Masse im Rahmen „kalter Zwangsverwaltung“ aufgrund gleichfalls mit Gläubigerbanken getroffener Vereinbarungen als Massekostenbeitrag einen Anteil von 9 bis 15 %aus den von ihm eingezogenen Kaltmieten. Auch insoweit ging er von einem nicht steuerbaren Vorgang aus.
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Verfasser: Hermann Kulzer MBA Rechtsanwalt Fachanwalt
11.01.2011 Was passiert mit dem Haus bei Verbraucherinsolvenz?
Information 1. Darf der Treuhänder das Haus einfach verwerten? Nein: Ein Verwertungsrecht des Treuhänders besteht im Verbraucherinsolvenzverfahren nicht- anders als im Regelinsolvenzverfahren, indem der Insolvenzverwalter ein Verwertungsrecht hat. Im Verbraucherinsolvenzverfahren wird vom Insolvenzgericht ein Treuhänder eingesetzt. Dieser hat ähnliche Aufgaben wie ein Insolvenzverwalter, sie sind jedoch eingeschränkt. Ziel des Gesetzgebers war es, das Verbraucherinsolvenzverfahren zu vereinfachen und die Verfahrenskosten gering zu halten. Die Gläubiger sollen selbst anfechten, wenn sie etwas Anfechtbares festgestellt haben und sollen selbst ihre Sicherheiten verwerten- hier das Grundstück. 2. Was macht die finanzierende Bank im Falle der Privatinsolvenz des Hauseigentümers? Gemäß § 313 Abs. 3 InsO sind zur Absonderung berechtigte Gläubiger (hier also die Bank) selbst zur Verwertung berechtigt. An den Treuhänder müssen bei einer Verwertung daher auch keine Kostenbeiträge gemäß § 170 ff InsO bezahlt werden. Die finanzierende Bank, die Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen hat, kann daher die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung verwerten oder die Zwangsverwaltung beantragen oder sich mit dem Schuldner verständigen. 3. Darf der Schuldner das Haus noch verkaufen? Solange kein Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet ist, kann der Schuldner frei über sein Vermögen verfügen. Ohne Absprache mit der finanzierenden Bank, werden die Grundpfandrechte jedoch nicht gelöscht- das bedeutet dass das Haus mit den Grundpfandrechten belastet auf den Dritten übertragen werden muss. Dieser haftet für die Ansprüche der Bank nicht persönlich- aber das Grundstück bleibt belastet. Zu beachten ist jedoch, dass in der Krise kein Vermögen beseitegeschafft wird, da dies den Straftatbestand des Bankrotts erfüllen könnte. Das Haus darf daher nicht unter Wert verkauft werden z.B an ein Familienmitglied. Bei einer werterschöpfend belasteten Immobilie scheint eine Gläubigerbenachteilitung ausgeschlossen. Dies kann jedoch täuschen. Vor Verkauf sollte daher Rechtsrat eingeholt werden, damit nichts Strafbares gemacht wird. Auch das Thema Insolvenzanfechtung sollte beim Berater angesprochen werden- das heißt: ist das Rechtsgeschäft anfechtbar? 4. Was passiert wenn (nur) ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wird? a) der Schuldner kann weiterhin verfügen- auch wenn ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen ist. b) Gläubiger können im laufenden Versteigerungsvefahren noch Grundpfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Der Sinn solcher Eintragungen ist jedoch fraglich, da meist bereits vorrangige werterschöpfende Grundpfandrechte eingetragen sind, die aus dem Versteigerungserlös vorrangig befriedigt werden. Hier gilt die Rangfolge: wer zuerst kommt .... 5. Unsere Empfehlung? Das Zwangsversteigerungsrecht bietet einige Besonderheiten und Überraschungen. Daher ist eine Beratung bei qualifizierten Rechtsanwälten notwendig z.B. beim Erwerb aus der Versteigerung Wir beraten Sie zum Zwangsversteigerungsrecht gerne. Hermann Kulzer MBA Rechtsanwalt Fachanwalt für Insolvenzrecht Dresden Berlin 0351 8110233 kulzer@pkl.com insoinfo
Verfasser: Hermann Kulzer MBA Fachanwalt für Insolvenzrecht

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