| 12 aktuelle Gerichtsentscheidungen aus dem Immobilienrecht 2025/2026
Immobilienkauf, Bauträgerrecht, Maklerrecht, Mietrecht und Immobilienbesteuerung
Immobilien sind häufig der wertvollste Vermögensgegenstand einer Familie. Umso gravierender können die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen sein, wenn Verträge unwirksam sind, Mängel auftreten oder sich vermeintlich sichere rechtliche Gestaltungen als riskant erweisen.
Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), des Bundesfinanzhofs (BFH) und der Instanzgerichte zeigt, dass selbst alltägliche Situationen erhebliche rechtliche Überraschungen bereithalten.
Nachfolgend stelle ich zwölf interessante Entscheidungen aus den Jahren 2025 und 2026 vor.
1. Das gemeinsame Familienhaus: Muss die Ehefrau bei Insolvenz des Ehemannes Darlehensraten zurückzahlen?
BGH, Urteil vom 10.07.2025 – IX ZR 108/24
Ein Urteil mit erheblichen Folgen für Ehepaare mit gemeinsamem Immobilieneigentum!
Ein Ehepaar mit vier Kindern erwarb gemeinsam ein Einfamilienhaus. Beide Ehegatten wurden jeweils zur Hälfte Eigentümer und nahmen gemeinsam ein Darlehen über 142.000 Euro auf.
Die Eheleute hatten eine klassische familiäre Aufgabenverteilung vereinbart:
Der Ehemann war selbstständig tätig und Alleinverdiener. Die Ehefrau übernahm überwiegend die Kindererziehung und Haushaltsführung.
Der Ehemann zahlte sämtliche Zins- und Tilgungsraten.
Dann geriet der Ehemann in Insolvenz.
Der Insolvenzverwalter verlangte von der Ehefrau die Erstattung ihres hälftigen Anteils an den Darlehenszahlungen, die der Ehemann innerhalb der letzten vier Jahre vor dem Insolvenzantrag geleistet hatte.
Seine Begründung: Der Ehemann habe mit seinen Zahlungen nicht nur eigene Verbindlichkeiten erfüllt, sondern zugleich die Darlehensschuld der Ehefrau verringert.
Darin liege eine unentgeltliche Leistung, die gemäß § 134 InsO anfechtbar sei.
Doch hatte die Ehefrau nicht ebenfalls ihren Beitrag zum Familienvermögen geleistet?
Schließlich hatte sie vier Kinder betreut, den Haushalt geführt und damit dem Ehemann die Ausübung seiner Erwerbstätigkeit ermöglicht.
Sind Kindererziehung und Haushaltsführung nicht genauso viel wert wie Erwerbsarbeit?
Was entschied der BGH?
Der Bundesgerichtshof unterschied zwischen Darlehenszinsen und Darlehenstilgung.
Die Zinszahlungen dienten der Finanzierung des familiären Wohnbedarfs und konnten deshalb dem geschuldeten Familienunterhalt zugeordnet werden.
Die Tilgungsleistungen dagegen dienten dem Aufbau von Immobilienvermögen.
Durch die Tilgung wurde auch die Ehefrau von ihrer Darlehensschuld befreit. Zugleich erhöhte sich der unbelastete Wert ihres hälftigen Immobilienanteils.
Die Tilgungsleistungen konnten deshalb als unentgeltliche Leistungen gemäß § 134 InsO angefochten werden.
Besonders bemerkenswert:
Der BGH erkannte ausdrücklich an, dass Kindererziehung und Haushaltsführung der Erwerbstätigkeit des anderen Ehegatten gleichwertig sind.
Trotzdem wertete er diese Familienarbeit nicht als insolvenzrechtlich ausreichende Gegenleistung für die Vermögensbildung durch Darlehenstilgung.
Die Folge: Die Ehefrau musste 8.979,51 Euro an den Insolvenzverwalter zurückzahlen.
Die Entscheidung verdeutlicht den erheblichen Unterschied zwischen der familienrechtlichen Gleichwertigkeit der Beiträge beider Ehegatten und der insolvenzrechtlichen Beurteilung einer Vermögenszuwendung.
2. Immobilienteilverkauf: Hohe Nutzungsentgelte – und trotzdem ein wirksamer Vertrag?
LG Hamburg, Urteil vom 24.04.2026 – 307 O 225/25
Ein älterer Immobilieneigentümer verkaufte einen hälftigen Miteigentumsanteil an seinem Haus an einen gewerblichen Käufer.
Der Kaufpreis betrug 665.000 Euro. Nach Ablösung bestehender Verbindlichkeiten wurden dem Verkäufer zunächst rund 368.000 Euro ausgezahlt.
Gleichzeitig wurde ihm ein auf 20 Jahre angelegtes, unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig endendes Nießbrauchsrecht mit Alleinnutzungsmöglichkeit eingeräumt.
Dafür sollte er monatlich 3.153,21 Euro Nutzungsentgelt zahlen.
Zudem war ein Rückkaufsrecht zum aktuellen Verkehrswert vereinbart.
Das Problem:
Der Verkäufer konnte das Nutzungsentgelt später nicht mehr aufbringen und geriet in Zahlungsverzug.
Er hielt den Vertrag wegen wirtschaftlicher Überforderung und eines vermeintlich unangemessen hohen Nutzungsentgelts für unwirksam.
Er erklärte die Anfechtung des Vertrags und verlangte dessen Rückabwicklung.
War der Vertrag sittenwidrig nach § 138 BGB? Bestand ein Anfechtungsrecht nach §§ 119 oder 123 BGB?
Die Entscheidung des Landgerichts Hamburg:
Das Gericht wies die Klage des Verkäufers ab.
Weder eine Sittenwidrigkeit noch ein wirksamer Anfechtungsgrund waren nach seiner Auffassung ausreichend dargelegt.
Auch der Vergleich des Nutzungsentgelts mit der ortsüblichen Miete überzeugte das Gericht nicht.
Ein umfassendes Nießbrauchs- und Alleinnutzungsrecht sei nicht ohne Weiteres mit einem gewöhnlichen Mietverhältnis vergleichbar.
Eine für den Wuchertatbestand erforderliche wirtschaftliche Zwangslage konnte das Gericht ebenfalls nicht feststellen.
Besonders bemerkenswert:
Der Verkäufer blieb nach der erstinstanzlichen Entscheidung an den Vertrag gebunden und wurde auf die Widerklage des Käufers zur Zahlung rückständiger Nutzungsentgelte von 49.990,36 Euro nebst Zinsen verurteilt.
Gegen das Urteil ist ein Berufungsverfahren beim OLG Hamburg unter dem Aktenzeichen 4 U 48/26 anhängig.
Das Landgericht hat damit nicht die generelle Zulässigkeit jeder Form des Immobilienteilverkaufs festgestellt, sondern die Wirksamkeit der konkret vereinbarten Verträge beurteilt.
3. Immobilienkauf: Wann ist der Verdacht auf Feuchtigkeit ein Sachmangel?
BGH, Beschluss vom 26.02.2026 – V ZR 83/25
Ein Verkäufer veräußerte eine Gewerbeimmobilie unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel.
Der Käufer machte später erhebliche Mängelbeseitigungskosten wegen behaupteter Feuchtigkeitsschäden im Keller geltend.
Er argumentierte unter anderem, dass bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Untersuchungen des Kellerfußbodens und Kernbohrungen vorgesehen gewesen seien.
Die Kernbohrungen wurden jedoch erst nach dem Verkauf durchgeführt.
Der Käufer sah darin einen Hinweis auf einen bereits vor dem Verkauf vorhandenen Mangel.
Aber reicht bereits der Verdacht eines Mangels für Gewährleistungsansprüche aus?
Der Bundesgerichtshof stellte klar:
Ein bloßer Mangelverdacht stellt grundsätzlich noch keinen Sachmangel dar.
Bei Feuchtigkeit im Keller kommt es vielmehr auf die konkreten Umstände an, insbesondere auf das Alter und den Zustand des Gebäudes, die vertraglich vorausgesetzte Nutzung sowie Art und Ausmaß der Feuchtigkeit.
Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen.
Bei besonders schwerwiegenden Risiken kann bereits der begründete Verdacht eines Mangels selbst einen Sachmangel darstellen.
Dies gilt beispielsweise bei einem Altlastenverdacht oder dem Verdacht eines Hausschwammbefalls, wenn schon der Verdacht den Wert der Immobilie beeinträchtigt.
Und was gilt für den Verkäufer?
Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss schützt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln (§ 444 BGB).
Die bloße Kenntnis von vorgesehenen Untersuchungen begründet allerdings nicht automatisch den Vorwurf der Arglist.
Der BGH verwies den Rechtsstreit zur weiteren Prüfung zurück.
Die Entscheidung zeigt, wie sorgfältig zwischen einem tatsächlichen Sachmangel, einem bloßen Verdacht und einer möglichen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten unterschieden werden muss.
4. Bauträgerrecht: Mängelansprüche noch nach 30 Jahren?
BGH, Urteile vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24 und VII ZR 108/24
Bauträger haben in der Vergangenheit häufig formularmäßige Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums verwendet.
Danach sollte die Abnahme beispielsweise durch einen Sachverständigen oder durch ausgewählte Vertreter der Wohnungseigentümer erfolgen.
Das Problem:
Solche Klauseln können gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoßen.
Der BGH entschied:
Eine formularmäßige Abnahmeregelung ist unwirksam, wenn sie dem einzelnen Erwerber nicht ausreichend das Recht belässt, das Gemeinschaftseigentum selbst auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme zu erklären.
Die weitreichende Folge:
Ist eine solche Abnahme unwirksam und keine anderweitige wirksame Abnahme erfolgt, beginnt die gewöhnliche fünfjährige Verjährung für den betreffenden Mängelanspruch nicht zu laufen.
Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum hat der BGH in den entschiedenen Altfällen eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab der fehlgeschlagenen Abnahme anerkannt.
Gilt das für die gesamte Wohnung?
Nein, nicht automatisch.
Die Entscheidungen betreffen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise von Dach, Fassade oder tragenden Bauteilen.
Die Abnahme des Sondereigentums muss eigenständig beurteilt werden.
Was bedeutet das für die Praxis?
Für Erwerber und Wohnungseigentümergemeinschaften können sich überraschende Möglichkeiten ergeben, auch ältere Mängelansprüche noch durchzusetzen.
Für Bauträger entstehen erhebliche Haftungsrisiken.
Allerdings bedeutet die Entscheidung nicht, dass jede Wohnungseigentümergemeinschaft pauschal 30 Jahre lang sämtliche Mängel geltend machen kann.
Insbesondere die Art des Anspruchs, die konkrete Abnahmeregelung und eine möglicherweise später erfolgte wirksame Abnahme bleiben entscheidend.
5. Bauträgerrecht: Wann wird die Schlussrate wirklich fällig?
BGH, Urteil vom 22.04.2026 – VII ZR 88/25
In Bauträgerverträgen wird häufig vereinbart, dass die letzte Kaufpreisrate erst nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens fällig wird.
Doch was gilt, wenn die Wohnung bereits abgenommen wurde, im Abnahmeprotokoll aber noch Mängel aufgeführt sind?
Ein Bauträger verlangte die Zahlung der vereinbarten Schlussrate.
Bei der Abnahme waren jedoch verschiedene Mängel dokumentiert worden, die noch nicht vollständig beseitigt waren.
Der Erwerber verweigerte die Schlusszahlung.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der BGH gab dem Erwerber recht.
Der vertraglich vereinbarte Zustand der vollständigen Fertigstellung war noch nicht erreicht.
Der Bauträger hatte sich vertraglich verpflichtet, die im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel zu beseitigen.
Solange dies nicht erfolgt war, bestand noch keine Fälligkeit der Schlussrate.
Das Besondere:
Es ging nicht lediglich um ein Zurückbehaltungsrecht wegen vorhandener Mängel.
Vielmehr war die Schlussrate insgesamt noch nicht fällig.
Welche weiteren Risiken bestehen?
Eine verfrühte Schlussratenforderung kann erhebliche rechtliche Folgen nach sich ziehen.
Werden Zahlungen entgegen den Voraussetzungen der Makler- und Bauträgerverordnung entgegengenommen, kommen unter zusätzlichen Voraussetzungen Rückzahlungsansprüche, persönliche Haftungsrisiken verantwortlicher Geschäftsführer und ordnungsrechtliche Konsequenzen in Betracht.
§ 18 Abs. 1 Nr. 3 MaBV sieht für bestimmte Verstöße eine Ahndung als Ordnungswidrigkeit vor.
Über diese zusätzlichen Haftungs- und Bußgeldfolgen hatte der BGH in diesem Verfahren allerdings nicht zu entscheiden.
6. Maklerrecht: Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus – wer zahlt die Provision?
BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 111/25
Ein Makler vermittelte ein Zweifamilienhaus mit zwei getrennten Wohneinheiten.
Mit dem Käufer war eine Provision von 6,55 % vereinbart.
Der Käufer verweigerte später die Zahlung.
Seine Begründung: Er wolle das gesamte Gebäude als Einfamilienhaus nutzen. Deshalb müsse der Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB gelten.
Doch wann ist ein Zweifamilienhaus rechtlich ein Einfamilienhaus?
Kommt es auf die vorhandene bauliche Gestaltung oder auf die beabsichtigte Nutzung durch den Käufer an?
Der Bundesgerichtshof entschied:
Auch ein Zweifamilienhaus kann unter bestimmten Voraussetzungen als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB gelten.
Voraussetzung ist insbesondere, dass die beabsichtigte Nutzung durch einen einzigen Haushalt nach den objektiven Umständen nachvollziehbar erscheint.
Entscheidend ist aber der Zeitpunkt der Mitteilung.
Ergibt sich die Nutzung als Einfamilienhaus nicht bereits aus der Beschaffenheit der Immobilie, muss der Kaufinteressent seine entsprechende Absicht gegenüber dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen.
Im konkreten Fall war dies nicht rechtzeitig erfolgt.
Die Folge:
Der Käufer musste die vereinbarte Maklerprovision zahlen.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass nicht allein die bauliche Gestaltung eines Gebäudes, sondern auch die rechtzeitig erkennbare Erwerbsabsicht für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes maßgeblich sein kann.
Verstößt eine Provisionsvereinbarung tatsächlich gegen § 656c BGB, kann die betreffende Provisionsvereinbarung insgesamt unwirksam sein.
7. Maklerrecht: Darf der Hausverwalter zusätzlich eine Vermittlungsprovision verlangen?
BGH, Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25
Eine Immobilieneigentümerin hatte eine Hausverwaltung mit der Verwaltung von 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt.
Neben der laufenden Verwaltungsvergütung sollte der Verwalter für jede neu vermietete Wohnung eine zusätzliche Provision von zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer erhalten.
Nach 13 Neuvermietungen wurden entsprechende Provisionen gezahlt.
Später verlangte die Eigentümerin die Rückzahlung.
Die entscheidende Frage:
Darf ein Hausverwalter neben seiner laufenden Vergütung zusätzlich eine Maklerprovision für die Vermietung der von ihm verwalteten Wohnungen verlangen?
Der BGH entschied: Nein!
Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG besteht kein Anspruch auf eine Vermittlungsprovision, wenn der Wohnungsvermittler zugleich Verwalter der betreffenden Mietwohnung ist.
Das gilt nicht nur gegenüber dem Mieter, sondern auch gegenüber dem Vermieter.
Besonders bemerkenswert:
Auch eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung im Verwaltervertrag führt nicht zu einem wirksamen Provisionsanspruch.
Die gesetzlichen Regelungen können nicht durch eine abweichende Vereinbarung umgangen werden.
Die Folge:
Die Hausverwaltung musste bereits vereinnahmte Vermittlungsprovisionen in Höhe von insgesamt 16.815,71 Euro zurückzahlen.
Die Entscheidung untersagt einem Hausverwalter nicht generell jede Vermittlungstätigkeit. Sie betrifft den gesonderten Provisionsanspruch für die Vermittlung von Mietwohnungen, die er selbst verwaltet.
8. Maklerrecht: Provision zurück trotz erfolgreicher Vermittlung?
BGH, Beschluss vom 22.10.2025 – I ZR 192/24
Maklerverträge werden heute häufig über Immobilienportale, per E-Mail oder über das Internet abgeschlossen.
Verbrauchern steht bei solchen Fernabsatzverträgen grundsätzlich ein gesetzliches Widerrufsrecht zu.
Die regelmäßige Widerrufsfrist beträgt 14 Tage.
Der Fall:
Ein Makler vermittelte ein Reihenendhaus zum Kaufpreis von 480.000 Euro.
Der Käufer zahlte die vereinbarte Maklerprovision von 25.704 Euro.
Erst nach Abschluss des Kaufvertrags und Zahlung der Provision widerrief er den Maklervertrag und verlangte sein Geld zurück.
Seine Begründung:
Der Makler habe das gesetzlich vorgesehene Muster-Widerrufsformular nicht ordnungsgemäß zur Verfügung gestellt.
Doch ist ein Widerruf noch möglich, wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat?
Der Bundesgerichtshof legte diese Frage dem Europäischen Gerichtshof vor.
Zu klären ist insbesondere, ob die 14-tägige Widerrufsfrist beginnt, wenn das Muster-Widerrufsformular fehlt.
Außerdem stellt sich die Frage, ob das Widerrufsrecht trotz vollständiger Vertragserfüllung fortbesteht.
Die mögliche Folge:
Bei einem wirksamen Widerruf kann der Makler seine gesamte Provision verlieren, obwohl die Immobilie erfolgreich vermittelt wurde.
Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann auch ein Wertersatzanspruch ausgeschlossen sein.
Die vom BGH vorgelegten Fragen sind von einer abschließenden Entscheidung über den geltend gemachten Rückzahlungsanspruch zu unterscheiden.
Die Entscheidung zeigt, welche Bedeutung die gesetzlichen Informationspflichten beim elektronischen Abschluss von Maklerverträgen haben.
9. Mietrecht: Untervermietung mit Gewinn – Mieter riskiert seine Wohnung!
BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23
Ein Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin.
Die monatliche Nettokaltmiete betrug ursprünglich 460 Euro und später 497,35 Euro.
Während eines längeren Auslandsaufenthalts vermietete er die möblierte Wohnung ohne entsprechende Erlaubnis weiter.
Er verlangte von den Untermietern eine Nettokaltmiete von 962 Euro zuzüglich Nebenkosten, insgesamt 1.100 Euro monatlich.
Nachdem die Vermieterin von der Untervermietung erfahren hatte, mahnte sie den Mieter ab.
Der Mieter setzte die Untervermietung dennoch fort.
Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis.
Durfte sie das?
Der Bundesgerichtshof entschied: Ja.
Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses grundsätzlich die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung verlangen.
Ein solches Interesse kann insbesondere darin bestehen, die eigenen Wohnkosten zu reduzieren.
Die Grenze liegt jedoch bei einer darüber hinausgehenden Gewinnerzielung.
Die gesetzliche Regelung soll dem Mieter helfen, seine Wohnung bei veränderten Lebensumständen zu behalten.
Sie soll ihm aber nicht ermöglichen, durch Untervermietung ein eigenes gewinnorientiertes Geschäftsmodell zu betreiben.
Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur gewinnbringenden Untervermietung besteht deshalb nicht.
Die Folge: Kündigung!
Die unerlaubte gewinnbringende Untervermietung stellte im konkreten Fall eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung dar.
Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB war wirksam.
Der Mieter musste die Wohnung räumen.
Allerdings führt nicht jede unerlaubte Untervermietung automatisch zu einer wirksamen Kündigung. Entscheidend bleiben die konkreten Umstände des Einzelfalls.
10. Gewerberaummietrecht: Unwirksame Wertsicherungsklauseln – Miete zurück?
OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.06.2025 – I-10 U 146/24
Bestätigt durch BGH, Urteil vom 11.03.2026 – XII ZR 51/25
In Gewerberaummietverträgen werden häufig sogenannte Wertsicherungs- oder Indexklauseln vereinbart.
Danach verändert sich die Miete entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex.
Doch sind solche Klauseln immer wirksam?
Der Fall:
Eine Mieterin hatte für ihre Physiotherapiepraxis einen langfristigen Gewerberaummietvertrag abgeschlossen.
Die monatliche Nettokaltmiete betrug 1.748 Euro.
Der Vertrag enthielt eine Wertsicherungsklausel, nach der die Miete entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst werden konnte.
Die Klausel sah jedoch einen Ausgangszeitpunkt für die Berechnung vor, der deutlich vor Beginn des Mietverhältnisses lag.
Außerdem war die Regelung widersprüchlich formuliert.
Einerseits sollte die Anpassung automatisch eintreten. Andererseits sollte sie erst nach schriftlicher Aufforderung des Vermieters wirksam werden.
Die Mieterin zahlte zunächst die verlangten Erhöhungen, forderte später aber die Rückzahlung überzahlter Miete.
Was entschieden die Gerichte?
Das OLG Düsseldorf gab der Mieterin recht.
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung.
Die Wertsicherungsklausel benachteiligte die Mieterin unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB.
Zudem verstieß die widersprüchliche Formulierung gegen das Transparenzgebot.
Die weitreichende Folge:
Die Klausel war bereits von Anfang an unwirksam.
Die Mieterin konnte die aufgrund dieser unwirksamen Klausel überzahlte Miete nach § 812 BGB zurückfordern.
Besonders interessant:
§ 8 des Preisklauselgesetzes sieht für Verstöße gegen dieses Gesetz grundsätzlich besondere Rechtsfolgen vor.
Eine zusätzlich wegen Verstoßes gegen das AGB-Recht unwirksame Klausel wird dadurch jedoch nicht geschützt.
Nicht jede Indexklausel in einem Gewerberaummietvertrag ist unwirksam. Entscheidend ist ihre konkrete Ausgestaltung.
11. Immobilienverkauf: Ein Tag kann über erhebliche Einkommensteuer entscheiden!
BFH, Beschluss vom 18.06.2026 – IX B 24/26
Wer eine Immobilie im Privatvermögen erwirbt und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss einen erzielten Veräußerungsgewinn unter den Voraussetzungen des § 23 EStG grundsätzlich versteuern.
Nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist ist ein privates Veräußerungsgeschäft dagegen grundsätzlich nicht mehr steuerpflichtig.
Doch welcher Zeitpunkt ist entscheidend?
Kommt es auf den notariellen Kaufvertrag an?
Oder auf die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch beziehungsweise den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums?
Der Bundesfinanzhof stellte klar:
Für die Berechnung der Zehn-Jahres-Frist sind grundsätzlich die Zeitpunkte des Abschlusses der schuldrechtlichen Kaufverträge maßgeblich.
Nicht entscheidend ist der spätere Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
Die Folge:
Ein Verkäufer kann einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erzielen, wenn er den Kaufvertrag wenige Tage vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist abschließt.
Daran ändert grundsätzlich auch nichts, wenn Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und Eigentumsumschreibung erst nach Ablauf dieser Frist erfolgen.
Beispiel:
Wer eine Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Juni 2016 erworben hat, muss bei einer Veräußerung die Frist genau beachten.
Ein Verkauf am 14. Juni 2026 liegt noch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist.
Ein Verkauf am 16. Juni 2026 liegt im vereinfachten Beispielsfall außerhalb dieser Frist.
Wichtig:
Für selbst genutzte Immobilien bestehen unter den Voraussetzungen des § 23 EStG besondere Ausnahmen von der Besteuerung.
Die Entscheidung betrifft die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne, nicht die Grunderwerbsteuer.
12. Erbschaftsteuer: Familienheim erst nach zwei Jahren bezogen – trotzdem steuerfrei?
BFH, Beschluss vom 27.05.2026 – II B 41/25
Wer das Familienheim seiner Eltern erbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit werden.
Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG muss der Erbe das Familienheim grundsätzlich unverzüglich zur eigenen Nutzung zu Wohnzwecken bestimmen.
Doch wie schnell muss er tatsächlich einziehen?
Der Fall:
Ein Sohn erbte nach dem Tod seines Vaters das Familienheim.
Seine Mutter hatte aufgrund eines Vermächtnisses ein Wohnrecht und bewohnte das Haus zunächst weiterhin.
Nachdem sie in ein Pflegeheim gezogen war, ließ der Sohn das Gebäude umfassend sanieren.
Erst fast zwei Jahre nach dem Tod des Vaters zog er tatsächlich ein.
Das Finanzamt verweigerte die Steuerbefreiung.
Seine Begründung: Der Einzug sei nicht unverzüglich erfolgt.
Was entschied der Bundesfinanzhof?
Der BFH wies die Beschwerde des Finanzamts gegen die Nichtzulassung der Revision zurück.
Damit blieb die für den Erben günstige Entscheidung des Niedersächsischen Finanzgerichts bestehen.
Die entscheidende Aussage:
Die in der Rechtsprechung entwickelte Sechsmonatsfrist ist keine starre Frist.
Auch ein späterer Einzug kann den Anforderungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG genügen.
Voraussetzung ist, dass der Erbe seinen Entschluss zur Selbstnutzung rechtzeitig gefasst und erkennbar umgesetzt hat und die Verzögerung nicht zu vertreten ist.
Im konkreten Fall hatte der Sohn bereits kurz nach dem Erbfall Kontakt zu einem Energieberater und Handwerkern aufgenommen.
Die umfangreichen Sanierungsarbeiten konnten nicht früher abgeschlossen werden.
Besonders interessant:
Die Steuerbefreiung für das Familienheim kann zusätzlich zum persönlichen erbschaftsteuerlichen Freibetrag eines Kindes in Höhe von 400.000 Euro gewährt werden.
Bei Kindern ist die Familienheim-Befreiung allerdings grundsätzlich auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt.
Außerdem muss der Erbe das Familienheim grundsätzlich zehn Jahre lang selbst nutzen. Bei einer vorzeitigen Aufgabe aus zwingenden Gründen können Ausnahmen gelten.
Der BFH hat damit nicht entschieden, dass jeder Einzug innerhalb von zwei Jahren ausreichend wäre. Maßgeblich bleibt stets eine Gesamtwürdigung der konkreten Umstände.
Fazit: Immobilienrechtliche Risiken frühzeitig erkennen
Die dargestellten Entscheidungen zeigen, wie weitreichend die Folgen vermeintlich alltäglicher Immobiliengeschäfte sein können.
Ein gemeinsam finanziertes Familienhaus kann im Insolvenzfall zu Rückzahlungsansprüchen führen.
Ein Immobilienteilverkauf kann trotz erheblicher wirtschaftlicher Belastungen wirksam sein.
Unwirksame Abnahmeklauseln können die Durchsetzung von Mängelansprüchen noch nach Jahrzehnten ermöglichen.
Makler können ihren Provisionsanspruch verlieren, während Mieter durch eine unerlaubte gewinnbringende Untervermietung sogar ihre Wohnung riskieren.
Auch im Steuerrecht können wenige Tage oder besondere Umstände der Selbstnutzung über erhebliche finanzielle Vorteile entscheiden.
Allen Entscheidungen ist eines gemeinsam:
Nicht allein der wirtschaftliche Nachteil oder die persönliche Vorstellung von einer gerechten Lösung ist entscheidend, sondern die konkrete rechtliche Gestaltung und die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen Überblick über ausgewählte aktuelle Gerichtsentscheidungen. Die rechtliche Beurteilung eines konkreten Sachverhalts und die sich daraus ergebenden Handlungsmöglichkeiten sind Gegenstand einer persönlichen anwaltlichen Beratung. |
