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| Vermieterpfandrecht |
1. Das Vermieterpfandrecht
Das Vermieterpfandrecht aus § 562 BGB stellt eine Möglichkeit des Vermieters dar, sich gegen Verluste zu schützen.
Dieses Vermieterpfandrecht geht auch durch die Insolvenz des Mieters nicht unter und kann vom Vermieter im eröffneten Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters geltend gemacht werden, vgl. Franken/Dahl Mietverhältnisse in der Insolvenz S. 98 ff. .
2. Behandlung im Insolvenzverfahren
Das Vermieterpfandrecht gibt dem Vermieter gemäß § 50 Abs 1 InsO im Insolvenzverfahren einen Anspruch auf abgesonderte Befriedigung.
Das Verwertungsrecht steht gemäß § 166 Abs. 1 InsO allein dem Insolvenzverwalter zu, vgl Franken / Dahl Mietverhältnisse in der Insolvenz S. 102. Der Vermieter darf daher die Sache, an der er sein Pfandrecht ausüben möchte, nicht selbst aus den Räumen entfernen.
Aus dem Verwertungserlös darf der Insolvenzverwalter die Kostenbeiträge nach § 171 Abs. 1 und 2 InsO sowie die hierauf entfallende Umsatzsteuer entnehmen.
3. Geschützter Zeitraum
a) Das Absonderungsrecht bezieht sich auf die im letzten Jahr vor der Verfahrenseröffnung entstandenen Mietzinsrückstände (§ 50 Abs.1, Abs. 2 InsO), vgl. InsbürO 3/2005 S. 84 ff.. Umfasst werden daher auch die Forderungen aus der Zeit des Eröffnungsverfahrens, also der Zeit zwischen Antragsstellung und Eröffnung des Insolvenzverfahrens.
b) Das Vermieterpfandrecht umfasst ausdrücklich nicht den Schadensersatzanspruch der Vermieters wegen vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages nach § 109 InsO, vgl. Hess § 109 Rdnr. 18.
Für Rückstände aus der Zeit nach Insolvenzverfahrenseröffnung ergibt sich dies aus § 91 Abs. 1 InsO. § 91 Abs. 1 InsO regelt, dass Rechte an Gegenständen der Insolvenzmasse nicht mehr wirksam erworben werden können - auch wenn keine Verfügung des Schuldners und keine Zwangsvollstreckung für einen Insolvenzgläubiger zugrunde liegt.
Werden die Mietzahlungen nach Insolvenz mangels Masse nicht vorgenommen, tritt die für die Entstehung des Vermieterpfandrechts nach § 562 BGB erforderliche Bedingung ein, es entsteht allerdings aufgrund von § 91 InsO kein wirksames Pfandrecht, vgl Wegener FK-InsO § 109 Rdnr. 102; Franken / Dahl S. 102.
4. Umfang des Vermieterpfandrechts
Das Pfandrecht des Vermieters erstreckt sich auf alle eingebrachten Sachen des Mieters. Es ist nicht erforderlich, dass die Sachen zum dauernden Verbleib auf das Grundstück gebracht wurden. Auch solche Sachen, die der Mieter in den Räumen hergestellt hat oder solche, die bei Einzug vom Vermieter übernommen wurden, gehören zu den eingebrachten Sachen.
Nicht eingebracht sind solche Sachen, die erkennbar nur für vorübergehende Zeit in die Mieträume verbracht wurden, z.B täglich wechselnder Warenbestand, Tageseinnahmen, Baumaschinen, die tagsüber außerhalb des Betriebs eingesetzt werden, vgl. BGH NJW 1994, 864; Römermann § 50 Rdnr. 9; Franken / Dahl S. 101.
5. Auskunftsrechte
a) Der Insolvenzverwalter des Mieters ist gegenüber dem Vermieter zur vollständigen Auskunft über den Verbleib der dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände verpflichtet, vgl. BGH NZM 2004, 224.
b) Er muss auch Auskunft darüber erteilen, ob die Gegenleistung im Falle einer Verwertung noch in der Masse vorhanden ist, um ihn in die Lage zu versetzen, ein Ersatzabsonderungsrecht am Verwertungserlös geltend machen zu können, vgl. Pape NZM 2004, 401, 407; Franken/Dahl Mietverhältnisse in der Insolvenz S. 99
6. Erlöschen des Vermieterpfandrechts
Jedes willentliche Wegschaffen der eingebrachten Sachen durch den Mieter oder einen Dritten stellt ein " Entfernen " der Sachen dar.
Mit Entfernung der Sachen von dem gemieteten Grundstück kann das Vermieterpfandrecht bereits gemäß § 562 a Satz 1 BGB erloschen sein, vgl. Staudinger/Emmerich § 562 a Rdnr. 8.
Das Vermieterpfandrecht erlischt gemäß § 562 a Satz 1, HS. 2 BGB nicht, wenn der Vermieter der Verbringung der Sachen vom Grundstück widersprochen hat oder er von ihr keine Kenntnis hatte.
Der Gesetzgeber hat allerdings zur Vermeidung einer faktischen Betriebsstilllegung durch die Ausübung des Vermieterpfandrechts eine Veräußerung von Sachen zugelassen, soweit dies den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht. Was den gewöhnlichen Lebenverhältnissen entspricht, richtet sich nach dem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb des Schuldners.
Im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs ist eine Veräußerung durch den Schuldner oder auch dessen Insolvenzverwalter zulässig, jedoch kein insolvenzbedingter Totalausverkauf, vgl. Franken/Dahl Mietverhältnisse in der Insolvenz S. 99; Palandt, Weidenkaff § 562a Rdnr. 9.
Bei einer Fortführung des Geschäftsbetriebs durch den vorläufigen Verwalter, kann der Vermieter einem regulären Verkauf der Waren nicht wirksam widersprechen, vgl Franken/Dahl b.b..
7. Zurückschaffen des Sachen
Wenn die Veräußerung der Sachen nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erfolgte und der Vermieter daher wirksam widersprochen hat oder hätte widersprechen können, so kann Klage gemäß § 562b Abs. 2 BGB auf Zurückschaffen der Sachen erhoben werden.
8. Kollision mit anderen Sonderrechten
a) Sicherungsübereignung
Oft sind die Betriebsmittel der finanzierenden Bank sicherungsübereignet.
Nach der Rechtsprechung hat allerdings das Vermieterpfandrecht regelmäßig den Vorrang vor Sicherungseigentum, vgl. BGHZ 117, 200 ; NJW 1992, 1156; Franken / Dahl S. 105.
Der Sicherungseigentümer erwirbt die Sachen des Mieters nur belastet mit dem Vermieterpfandrecht, das sich auch auf solchen Sachen erstreckt, die erst nach der Übereignung zur Sicherheit in die Mieträume eingebracht wurden.
b) Eigentumsvorbehalt
Nur Sachen, die dem Schuldner gehören unterfallen dem Vermieterpfandrecht. Nicht unterfallen dem Vermieterpfandrecht Sachen, die aufgrund wirksam vereinbarter Eigentumsvorbehalte noch dem Lieferanten zustehen. Dieser kann die Herausgabe geltend machen.
Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, die Anwartschaft des Mieters durch Zahlung des Restkaufspreises herbeizuführen, vgl. Ganter in MüKO- InsO § 50 Rdnr. 89.
9. Gesetzestext § 50 InsO
Das gesetzliche Pfandrecht des Vermieters oder Verpächters kann im Insolvenzverfahren wegen der Miete oder Pacht für eine frühere Zeit als die letzten zwölf Monate vor der Eröffnung des Verfahrens sowie wegen der Entschädigung, die infolge einer Kündigung des Insolvenzverwalters zu zahlen ist, nicht geltend gemacht werden. Das Pfandrecht des Verpächters eines landwirtschaftlichen Grundstücks unterliegt wegen der Pacht nicht dieser Beschränkung.
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| 10.03.2004 |
Vermieterpfandrecht in der vorläufigen Verwaltung |
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Das LG Mannheim hat in seinem Urteil vom 30.10.2003 entschieden, daß auch die Veräußerung durch den Insolvenzverwalter eine geschäftsübliche Veräußerung darstellt, die zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts führt, weil es zu den gesetzlichen Aufgaben des vorläufigen Verwalters gehöre, das Geschäft des Schuldners fortzuführen, vgl. 10 S 38/02, ZIP 2003, S. 1805. |
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| Verfasser: Kulzer, Fachanwalt für Insolvenzrecht |
| 01.03.2004 |
Rechte des Vermieters im Insolvenzverfahren |
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§§ 50, 167, 209 InsO
1. Verlangt der Vermieter des insolventen Mieters Auskunft über die seinem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen, kann der Insolvenzverwalter dazu auch dann verpflichtet sein, wenn die Sachen unter der Verantwortung seines Amtsvorgängers von dem vermieten Grundstück entfernt wurden.
2. Soweit der Insolvenzverwalter die Mietsache noch nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit nutzt, ist der Vermieter mit seiner Mietzinsforderung Neumassegläubiger.
BGH, Urt. v. 4.12.2003 IX ZR 222/02
ZInsO 3 /2004 S. 151 ff. |
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| Verfasser: Hermann Kulzer, Fachanwalt für Insolvenzrecht |
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