Die Gewerbemiete ist in Zeiten von Corona und von Lockdowns ein erheblicher Kosten- und Konfliktfaktor.  Eine Frage in diesem Zusammenhang lautet: 
Wer muss dafür aufkommen, dass durch behördliche Entscheidungen Geschäfte stillstehen oder stark eingeschränkt sind? 

Manche Vermieter, die ihre Immobilie finanzieren müssen, stehen vor dem Problem, Zinsen und Tilgung leisten zu müssen, der Mieter steht vor dem Problem, dass er keine Umsätze macht und daher die laufenden Kosten aus den Einnahmen meist nicht decken kann.

Beide Parteien haben keine Schuld für die aktuelle Krise.
Was macht man mit dem Schaden?

Unter Verweis auf coronabedingte Geschäftsschließungen haben zum C&A und Adidas die Mietzahlungen vollständig ausgesetzt.  Der Sportkonzern erlitt dadurch allerdings einen hohen Imageschaden, weil ihm vorgeworfen wurde, seine Marktmacht ausnutzen zu wollen (Beispiel einer Kritik:  "Adidas erzielte 2019 2 Mrd Euro Gewinn. Der Vorstand verdiente über 22 Mio Euro. Da kann man erwarten, dass Gesetze nicht absichtlich falsch verstanden werden").
Die meisten Laden- und Gewerbemieter hatten in der Vergangenheit allerdings keine hohe Gewinne- die Fälle kann man nicht vergleichen.

Viele Ladenmieter kämpfen um ihrer Existenz.

1. Gesetzliche Regelungshilfen 
Der Gesetzgeber hat daher Ende 2020 für Gewerbemieter eine Erleichterung beschlossen. Am 18. Dezember 2020 ist das Gesetz zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht beschlossen worden.
Das Gesetz beinhaltet Regelungen zugunsten derjenigen, die für ihren Betrieb Grundstücke oder Geschäftsräume gemietet oder gepachtet haben und die diese aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können. 

Die vom Bundestag beschlossene Regelung zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) lautet:
"Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen".
Es wird klargestellt, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in der besonderen Situation der COVID-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind. Diese Regelung soll die Verhandlungsposition insbesondere der Gewerbemieterinnen und -mieter stärken und appelliert damit zugleich an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien. 

§ 313 BGB lautet: "Haben sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann."

Man muss daher prüfen: Hätten die Parteien den Miet/Pachvertrag zu anderen Bedingungen abgeschlossen, wenn sie von einer Corona-Pandemie gewusst hätten? 

2. Beschleunigung der Gerichtsverfahren
Zum anderen wurde für Fälle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, eine begleitende verfahrensrechtliche Regelung zur Beschleunigung der gerichtlichen Verfahren getroffen, damit schneller Rechtssicherheit erreicht werden kann. 

3. Pachtverhältnisse
Die Regelungen gelten entsprechend für Pachtverhältnisse.

4. Einzelfallprüfungen erforderlich
Rechtsfolge der Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB ist die Interessenabwägung im Einzelfall, denn die Partei des Miet/Pachtvertrags muss darlegen können, dass das Festhalten an dem unveränderten Vertrag für sie unzumutbar ist. 
Ob Mietzahlungen coronabedingt gestoppt oder reduziert werden können, muss in jedem Einzelfall geprüft werden: Gab es tatsächlich erhebliche Umsatzausfälle oder wurden diese z.B. durch das Onlinegeschäft kompensiert? 
Gab es für einen Umsatzausfall Ausgleichszahlungen des Staates? 
Wer vom Staat X Prozent Ausgleich erhielt oder erhält, kann die Miete/ Pacht nicht auf 0 Euro reduzieren.  

5. Checkliste
Maßgebliche Punkte der Unzumutbarkeit müssen dargestellt und wenn möglich belegt werden: 

• Wie ist die konkrete wirtschaftliche Situation?
• Wie kann das Ladengeschäft genutzt werden?
• Wie hoch sind die tatsächlichen Umsatzeinbußen?
• Gibt es Möglichkeiten den Umsatzausfall durch onlinegeschäfte ua.- auszugleichen?
• Wie hoch sind erhaltene staatlichen Hilfen und wann kommen diese?
• Welche Kosten können/konnten gespart werden z.B. Kurzarbeitergeld und wie wirkt sich das auf das Ergebnis aus?
• Tritt bei Mietzahlung eine existenzielle Gefährdung oder schwerwiegende Beeinträchtigung ein?
• Muss der Vermieter die Immobilie finanzieren?
• Gerät der Vermieter bei einem Mietausfall in eine existenzielle Gefährdung
• Nach Darstellung dieser Punkte(Zeitaufwand 30 Min)  kann man die Quote der Mietreduzierung bestimmen.

6. Entscheidung des OLG Dresden vom 24.2.2021
Das Oberlandesgericht halbierte in seiner Entscheidung  die Ladenmiete von KiK auf Grund der Einschränkungen. Im Streit stand die Miete für eine Filiale in der Zeit vom 19.3. bis 19.4.2020, als sie auf Grund behördlicher Auflagen geschlossen werden musste. Aus Sicht des OLG gehe es nicht um das normale Risiko, sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie. 
Gegen das Urteil wurde Rechtsmittel eingelegt. Der Bundesgerichtshof musste den Fall entscheiden.

7. Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH hat in seiner mündlichen Verhandlung im Dezember 2021 angedeutet, dass er das Urteil des OLG Dresden aufheben wird. Er hat darauf hingewiesen, dass ihm eine 50./.50 Lösung zu pauschal sei. Der BGH ist der Meinung, dass berücksichtigt werden muss, ob der betroffene Geschäftsinhaber staatliche Hilfen oder Leistungen aus einer Betriebsschließungsversicherung bekommen hat.  Dies setze eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls voraus. 

Der Anwalt des Vermieters berief sich hauptsächlich darauf, dass bei einem Mietverhältnis, das wie im vorliegenden Fall auf 10 Jahre abgeschlossen wurde, eine Schließung von 1 Monate nur 1 Prozent der vereinbarten Mietzeit ist. Weshalb das Weiterzahlen der Miete in dieser kurzen Zeit unzumutbar sein soll, leuchtet ihm nicht ein. 

8.  Verhandeln/Sanierungsmoderation
Die Gerichte wussten also lange nicht, wie man mit dieser Situation umgeht.
Wer geschickt war/ist, verhandelt/e außergerichtlich und verständigt sich.
Besser verhandeln, als vor Gericht streiten.
Mietnachlässe und/oder Stundungen sichern das Überleben vieler Gaststätten, Händler, Studios, Salons ua.. Sie sichern allerdings auch für die Vermieter künftige Einnahmen.

Was bringt es, wenn Tausende von Mietern die Räume wegen Geschäftsaufgabe verlassen müssen, die neuen möglichen Mieter sind nicht besser oder mit mehr Eigenkapital ausgestattet. Und wie sehen unsere Städte aus, wenn es ein Ladensterben gibt?

Eine Verhandlung und Klärung hat Nutzen für beide Seiten.

Hermann Kulzer MBA
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Wirtschaftsmediator (uni DIU)
Sanierungsmoderator  

Kulzer@pkl.com
www.pkl.com
www.fachanwaltsinfo.de
0351 8110233  

Überbrückungshilfe III: Verbesserung und Eigenkapitalzuschuss (BMF)

Im Ergebnis der Ministerpräsidentenkonferenz vom 22.-23.03.2021 wurden die Bedingungen für die Beantragung der Überbrückungshilfe III erneut angepasst und verbessert. Darüber hinaus erhalten Unternehmen, die im Rahmen der Corona-Pandemie über eine sehr lange Zeit von Schließungen betroffen sind, einen zusätzlichen Eigenkapitalzuschuss. 

Anpassungen der Bedingungen für die Beantragung der Überbrückungshilfe III:

Überblick zum Eigenkapitalzuschuss:

WEITERE INFOS ZU ÜBERBRÜCKUNGSHILFEN:
 Lutz Schmidt SLR Consilium Steuerberatungsgesellschaft mbH 

1. Rechtliche Pflicht
   Das Management von Risiken - insbesondere von Rechtsrisiken und die damit verbundene Orientierung an Recht und Gesetz entspricht guter Corporate Governance. Es ist Bestandteil einer verantwortungsbewussten Unternehmensführung.
    
2. Überwachungssystem
   Gemäß § 91 Abs.1 AktG hat der Vorstand geeignete Maßnahmen zu treffen, insbeson dere ein Überwachungssystem einzurichten, damit der Fortbestand der Gesellschaft gefährdende Entwicklungen früh erkannt werden. Dies gilt analog für mittlere und große GmbH´s.
   
    
3. Wirtschaftlicher Nutzen
   Das systematische Management von Risiken bringt auch wirtschaftliche Vorteile und Nutzen. Durch die Identifzierung, Bewertung und Priorisierung von Risiken kann eine Steuerung erfolgen, welche Personen mit welcher Qualifikation für die Risiken in welchem (Rechts)gebiet, Geschäftsbereich usw Ansprechpartner sind. 
    
4. Priorisierung
   a) Eintrittswahrscheinlichkeit innerhalb eines Jahres einschätzen 
   b) Auswirkungen/erwartete Schadenshöhe
   c) Risikomatrix/Risikoportfolio
   (Zusammenfassung der Dimensionen Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe) 
    
5. Steuerung von wesentlichen Risiken
   Wie wird mit den erkannten und bewerteten priorisierten Risiken im Unternehmen umgegangen?
   -Vermeidung
   -Verminderung/Begrenzung
   -Transfer
   -Tragung
   -Sonstige
   
   
6. Steuerungsmaßnahmen müssen S.M.A.R.T. sein:
   -spezifisch
   -messbar
   -akzeptiert
   -realistisch
   -terminiert
    
7. Monitoring
   Die tatsächliche Durchführung und Wirksamkeit der Maßnahmen muss überwacht werden.
    
8. Reporting
   Wesentliche Risiken müssen im Unternehmen bekannt gemacht werden und in betriebswirtschaftliche Entscheidungsprozesse Eingang finden. 
    
9. Der Risikomanagement-Prozess
   -Identifizierung
   -Bewertung und Priorisierung
   -Steuerung inkl Monitoring
   -Reporting
    
10. Sonderpunkt: Haftungsvermeidung
    -INSOLVENZREIFE erkennen/vermeiden
    -es bedarf einer perfekten Liquiditätskontrolle und -planung
    -es bedarf eines Liquiditätsmanagements
    -D&O-Versicherung zur Absicherung der Gesellschaft und der Geschäftsleitung?
    -asset protection (was passiert mit dem Privatvermögen im Krisenfall?)

• FACHANWALT FÜR INSOLVENZRECHT
• FACHANWALT FÜR HANDELS- UND GESELLSCHAFTSRECHT
• WIRTSCHAFTSMEDIATOR(uni DIU)
• Risikomanager 
• Sanierungsmoderator

• SITZ: DRESDEN
  EINSATZORTE: CHEMNITZ. LEIPZIG, COTTBUS, BERLIN, MÜNCHEN, AUGSBURG
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• 0351/8110233

Viele Unternehmen und Betriebe leiden derzeit an unverschuldeten Umsatzrückgängen. Gleichzeitig können die laufenden Kosten oft gar nicht oder nur langsam abgebaut werden. Dies kann dazu führen, dass gesunde Unternehmen völlig unverschuldet in Finanznöte geraten, insbesondere was die Ausstattung an Finanzmittel angeht. Es muss daher dringend verhindert werden, dass Liquidität aus dem Unternehmen unnötigerweise abfließt. Um dies zu gewährleisten, hat die Bundesregierung entsprechende Maßnahmen beschlossen.

Der Steuerberater kann hier schnell und effektiv Hilfestellung leisten:

• Herabsetzung der Vorauszahlungen für Ertragsteuern (Einkommen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer) auf Grund der in kürzester Zeit gesunkenen Ertragserwartung für das Jahr 2020. Hierbei ist es erforderlich darzulegen, dass auf Grund der bereits eingetretenen und noch zu erwartenden Umsatzausfälle ein niedrigeres als den bisher festgesetzten Vorauszahlungen zugrundeliegendes zu versteuerndes Einkommen 2020 zu erwarten ist. 

• Es besteht die Möglichkeit, die Einkommen-, Körperschaft- und Umsatzsteuer zu stunden. Bis zu einer etwaigen bundeseinheitlichen Regelung gilt Folgendes: 

Auf die üblichen Stundungszinsen in Höhe von 0,5 % pro Monat können die Finanzämter im konkreten Einzelfall teilweise oder ganz verzichten, wenn glaubhaft gemacht wird, dass für die fehlende Liquidität die Corona-Epidemie ursächlich ist.

• Auf Vollstreckungsmaßnahmen (z. B. Kontopfändungen) bzw. Säumniszuschläge wird bis zum 31.12.2020 verzichtet, solange der Schuldner einer fälligen Steuerzahlung unmittelbar von den Auswirkungen des Corona-Virus betroffen ist.

Neben diesen von der Bundesregierung vorgesehenen Maßnahmen empfehlen wir aber auch die nachfolgenden Überlegungen, um die Liquiditätssituation zu verbessern.

• Zu prüfen ist, sich die im Februar geleistete Sondervorauszahlung auf die Umsatzsteuer durch einen Widerruf der Dauerfristverlängerung zurückerstatten zu lassen. Konsequenz dieser Maßnahme wäre die Einreichung der Umsatzsteuervoranmeldung zum 10. des Folgemonats und nicht erst auf Grund der Dauerfristverlängerung zum 10. des übernächsten Monats.

• Zudem sollten Unternehmer die Umsatzsteuerberechtigungen bei Entgeltminderungen im Fokus haben. Werden Rechnungen von Kunden nicht oder nur teilweise bezahlt, kann bereits gegenüber dem Finanzamt erklärte und abgeführte Umsatzsteuer zum aktuellen Zeitpunkt bzw. im aktuell laufenden Voranmeldungszeitraum berichtigt werden. Voraussetzung ist, dass mit einem Zahlungsausfall sehr wahrscheinlich zu rechnen ist. 

• Da zu erbringende Leistungen an Kunden oftmals vorfinanziert werden, sollten die entsprechenden Ausgangsrechnungen zur Steigerung der Liquidität möglichst zeitnah nach Leistungserbringung gestellt werden. Zudem sollten sich Unternehmer Gedanken über die Zahlungsmodalitäten ihrer Kunden machen (Zahlungsziel, Anzahlungen, etc.).

• Der Prozess der Rechnungseingangsprüfung sollte in Bezug auf die materiell-rechtliche und formelle Beurteilung, ob ein Vorsteuerabzug erfolgen kann, möglichst beschleunigt werden, um zeitnah ab Rechnungseingang Vorsteuerbeträge in der laufenden umsatzsteuerlichen Erklärung geltend zu machen.

Zudem beschloss die Bundesregierung weitere Maßnahmen zur Liquiditätsausstattung. Zur Deckung von kurzfristigen Liquiditätsbedarf stehen mittelständischen und großen Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft und der freien Berufe erweiterte Förderinstrumente zur Verfügung. So wurden die von der KfW bestehenden Förderprogramme ausgeweitet, um den Zugang der Unternehmen zu günstigen Krediten zu erleichtern. Zusätzlich werden für alle Unternehmen bei der KfW Sonderprogramme aufgelegt. Ergänzend zum KfW-Angebot bieten auch die Landesförderinstitute zinsgünstige Betriebsmittelfinanzierungen an. 

• Kurzarbeitergeld ist eine Leistung aus der Arbeitslosenversicherung, welche durch den Arbeitgeber beantragt wird. Der Antrag auf Kurzarbeitergeld muss innerhalb von drei Monaten durch den Arbeitgeber bei der Agentur für Arbeit eingereicht werden.

Die Höhe des Kurzarbeitergeldes richtet sich danach, wie hoch der finanzielle Verlust nach Zahlung von Steuern für den Arbeitnehmer ist. Grundsätzlich werden 60 % des ausgefallenen Nettoentgeltes bezahlt. Sofern mindestens ein Kind mit im Haushalt lebt, beträgt das Kurzarbeitergeld 67 % des ausgefallenen Nettoentgelts. 

Unter folgenden Voraussetzungen besteht Anspruch auf Kurzarbeit:

• erheblicher Arbeitsausfall im Unternehmen,• Arbeitsausfall aus wirtschaftlichen Gründen,• Arbeitsausfall ist vorübergehend und nicht vermeidbar.

Das Kurzarbeitergeld kann höchstens für 12 Monate bezogen werden.

Bis Anfang April 2020 wird die Kurzarbeiterregelung, auf Grund der Corona-Epedemie, zielgerichtet angepasst. Dabei werden erleichterte Zugangsvoraussetzungen für das Kurzarbeitergeld eingeführt: 

• Absenkung des Quorums der von Arbeitsausfall betroffenen Beschäftigten im Betrieb auf bis zu 10 %
• teilweiser oder vollständiger Verzicht auf Aufbau negativer Arbeitszeitsalden
• Kurzarbeitergeld auch für Leiharbeitnehmer 
• vollständige Erstattung der Sozialversicherungsbeiträge durch die Bundesagentur für Arbeit (BA).

Wenn Sie sich über die bereitstehenden Hilfsangebote informieren wollen, können Sie sich jederzeit an uns wenden. 

• Lutz Schmidt
• Steuerberater
• SLR Consilium Steuerberatungsgesellschaft mbH
• Bautzner Straße 47
• 01099 Dresden
• Deutschland

 Kontaktdaten

+49 (0) 351 810 360 10 (Telefon)
+49 (0) 351 810 360 19 (Fax)

post@slr-consilium.de
www.slr-consilium.de

Subprimekrise von 2007

Die Finanzkrise begann im Sommer 2007 mit der sogenannten Subprimekrise. In den USA gab es über viele Jahre eine Immobilienblase- die Preise stiegen immer weiter, weil die Nachfrage nach Immobilen weiter angekurbelt wurde. Dann folgte jedoch der Absturz der Immobilienpreise, da mehr und mehr Kreditnehmer mit geringer Bonität ihre Hausdarlehn nicht mehr befriedigen konnten. Tausende von Objekten wurden zwangsversteigert. Die Preise rutschten in den "Keller". 
Diese Subprimedarlehn an Tausende von Kunden wurden zusammengefasst als Finanzprodukte für Anleger. Hohe Renditeversprechen und tatsächlich jahrelange hohe Renditen machten viele Anleger blind. Der Preisverfall der Immobilien führte auch zu einem Absturz der Werte der Finanzprodukte. 
Auch diejenigen, die die Produkte produziert haben, kamen in finanzielle Schwierigkeiten. Manche gerieten in die Insolvenz. 

Die Investmentbank von Lehman Brothers brach am 15. September 2008 zusammen. 

Gleichzeitig übernahm das zweitgrößte US-Institut Bank of Amerika Merrill Lynch. Sie galt als der nächste Problemfall der Wall Street (Handelsblatt Nr. 244 S. 25).

Von der Subprime zur Finanzkrise

Viele Banken -auch in Europa- hatten solche Produkte gekauft und wurden damit in den Strudel gezogen. So wurde aus der Subprimekrise eine weltweite Finanzkrise. Nach Schätzungen des Internationalen Währungsfonds beliefen sich die Verluste auf 1,3 Billionen.

Weltfinanzkrise oder globale Finanzkrise bezeichnet eine globale Banken -und Finanzkrise als Teil der Weltwirtschaftskrise 2007. Als Beginn der Finanzkrise wird der 9. August 2007 festgemacht, denn an diesem Tag stiegen die Zinsen für Zwischenfinanzierungen sprunghaft an. 
Ihren Höhepunkt hatte die Krise im Zusammenbruch der US-amerikanischen Großbank Lehmann Brothers am 15. September 2008.
Einige Banken wurden verstaatlicht und später geschlossen.

Ab 2009 folgte die Eurokrise.
Als ihr Auslöser gilt, dass die Bekanntgabe einer tatsächlichen Nettoneuverschuldung 2009 von 12 Prozent des BIP. 

Folgen von Krisen:

Folgen der Krisen sind oft viele Insolvenzen und Arbeitslose. Manche sehen nach dem Niedergang keinen Ausweg mehr - Beispiel: 

Die Finanzkrise, Fehlspekulationen mit VW-Aktien und die Sorge um den Erhalt seiner Firmen hat den 1934 in Dresden geborenen Milliardär und Inhaber von Schlecker, Adolf Merckle, Anfang Januar 2009 in den Selbstmord getrieben. Nach dem Tod von Merckle erfolgte die Zerschlagung der Unternehmensgruppe. 

Krisen sind auch Chancen. Wir stehen an Ihrer Seite.

• Hermann Kulzer MBA
• Fachanwalt für Insolvenzrecht
• Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht 
• Wirtschaftsmediator (Dresden International University)
• Sachwalter, Eigenverwalter, 
• Insolvenzverwalter, Sanierungsgeschäftsführer
• 0351 8110233
• Glashütter Straße 101 a
• 01277 Dresden

Mehrere Teilnehmer können ihre Bildschirme gleichzeitig freigeben und für ein interaktiveres Meeting gemeinsam Anmerkungen machen.

Es gibt End-to-End-Verschlüsselung für alle Besprechungen, rollenbasierte Benutzersicherheit, Kennwortschutz, Warteräume und Warteschleife.

• Verringerung der Corona-Ansteckungsgefahr
• Einsparung von Reisekosten
• erhöhte Produktivität infolge eingesparter Reisezeit 
• Beschleunigung von Entscheidungsprozessen
• Zusammenarbeit geografisch verteilter Netzwerkpartner
• CO2-Einsparung durch die reduzierten Reisen
• Erhöhung der Produktivität 

1. KRISEN UND KONFLIKTE lassen sich 
2. durch den klugen Einsatz von Techniken 
3. BESSER UND SCHNELLER klären.

• Hermann Kulzer, MBA
• Fachanwalt für Insolvenzrecht
• Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
• Wirtschaftsmediator (DIU)
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